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刍议我国政府采购法中的缺位/谷辽海

作者:法律资料网 时间:2024-06-16 21:55:20  浏览:9658   来源:法律资料网
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刍议我国政府采购法中的缺位

------谷辽海


《中华人民共和国政府采购法》自2003年1月1日实施,至今已有两年多。随着全国政府采购规模逐年不断扩大,各地政府采购方面所出现的问题和争议也随之增多,政府采购本身所存在的缺陷也日渐显现,如:公开招标为政府采购对象的主要方式却没有具体的程序性规定,而竞争性谈判、询价、单一来源采购等非主要采购方式却在这部法律中有详尽的操作规程和适用条件;工程采购已纳入政府采购主管范围而职能部门却无力实施其职责;非主要的采购方式在我国政府采购法中虽有相应的法律规定,但采购主体广泛采用这些方式却没有受到相应的约束和制衡;法律明确授权制定行政法规而由于行政权配置问题,相关部门争权夺利,致使这部政府采购的行政法规迟迟不能出台。限于篇幅,本文仅对我国政府采购的主要方式即公开招标制度所存在的缺位进行论述(注:其它采购方式的缺位和失衡,详见谷辽海所撰写由群众出版社出版的《中国政府采购案例评析》,该书共三卷,在案例评析的基础上,更多是政府采购法理分析)。
根据我国《政府采购法》第二十六条规定,政府采购货物、工程和服务的方式有公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购、询价等;在这些采购方式中,公开招标被作为政府采购对象的主要采购方式。公开招标采购方式具有信息发布透明、选择范围广、竞争范围大、公开程度高等特点,与其他采购方式相比,无论是透明度上,还是程序上,都是最富有竞争力和规范的采购方式,也能最大限度地实现公开、公正、公平原则,从而也是最大程度地扼制腐败的有效措施。所以,世界上大多数国家都将公开招标作为主要的采购方式。故我国的政府采购法也将此制度作为法定的主要方式。
我国《政府采购法》实施以来,实践中,公开招标始终是政府采购对象中的主要采购方式。然而,公开招标采购过程(包括采购对象的审批、招标、投标、开标、评标、定标、中标、授标等环节)中所存在的泄露保密资料、陪标围标、歧视排斥投标、黑白合同等违法现象几乎都是公开的“秘密”。这类违法行为屡见不鲜的原因一方面是与我国的诚信体系建设有关,更重要的则是法律制度上所存在的种种缺陷所致。公开招标虽然也为我国所明确规定的首选方式,但什么样的情形下适用这一主要采购方式,怎么样来展开公开招标的采购程序,我国的政府采购法中均无详细的章节描述。此外,政府采购法分别将货物、工程和服务这三类政府采购对象,适用不同的法律来调整。其中规定工程采购适用我国《招标投标法》,而货物和服务的公开招标适用什么样的法律来调整却没有任何的规定。以下,笔者一方面就现行法律的缺位进行阐述和分析,另一方面,对我国相关的行政规章与法律的冲突内容进行剖析。
一、我国政府采购法中公开招标法律程序的缺位
根据我国《政府采购法》第四条规定,政府采购工程进行招标投标的,适用招标投标法。笔者认为,此规定所存在的法律漏洞有:其一,政府采购对象中的货物和服务应该适用《政府采购法》的规定进行公开招标;其二,工程采购不适用政府采购法,但这与政府采购法第二条所规定的适用范围相矛盾;其三,与工程相关的货物和服务的公开招标在适用法律方面遇到两难的境地,不论是选择《政府采购法》还是《招标投标》的规定,都将遭遇法律障碍;其四,工程如果是通过邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购、询价等非公开招标方式则适用政府采购法的规定;其五,工程采购如果非公开招标则可以排除《招标投标法》的强行性规定。对于前述所存在的漏洞试分析如下:
其一,货物和服务的公开招标应该适用《政府采购法》的规定进行。由于法律明确规定,工程的公开招标适用我国《招标投标法》的规定,也就意味着货物和服务的公开招标不适用《招标投标法》。然而,我国《政府采购法》又没有对货物和服务进行公开招标的具体操作规程,这样以来,势必就造成法律适用方面的真空状态,为政府采购主体任意选择采购方式开了方便之门。由于采购主体对采购方式的随意选择权不受任何法律监督,那么法律所要求的采购过程中的透明度、公平和公正,也就形同虚设。在法无明文规定的情形下,供应商的权利受到侵害也就无从救济。
其二,工程采购不适用政府采购法,但这与政府采购法第二条所规定的适用范围相矛盾。法律明确规定,工程采购适用《招标投标法》,意味着采购主体、投标供应商的权利义务、招标采购的全部程序、法律责任等方面的内容都应该适用《招标投标法》的规定。这样以来,政府采购法第二条的适用范围和调整对象应该进行相应的修改。货物、工程和服务这三类政府采购对象就需要减去“工程”这一项。否则,必然会造成法律适用方面的冲突和矛盾。在目前所存在的法律盲点的情形下,政府采购采购当事人所实施的各种违法行为,主管部门很难有效地行使相应的行政主管权。因为工程的公开招标是属于财政部门管理还是属于城建或者交通或者发改等部门,各职能部门的监管职责将会出现相互推卸的情形。
其三,与工程相关的货物和服务的公开招标在适用法律方面遇到两难的境地,不论是选择《政府采购法》还是《招标投标》的规定,都将遭遇法律障碍。如果工程采购不适用政府采购法的规定,那么根据《招标投标法》第三条规定,与工程相关的货物和服务存在法定情形的也必须公开招标采购。《招标投标法》第三条规定,在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购,必须进行招标:(一)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;(二)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;(三)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。前款所列项目的具体范围和规模标准,由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订,报国务院批准。法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的,依照其规定。
这样以来,与《政府采购法》又有冲突了!我国政府采购法所指的工程中并不包括货物和服务的采购而是指建设工程,包括建筑物和构筑物的新建、改建、扩建、装修、拆除、修缮等。政府采购货物和服务有多种方式,不论是以那种方式都没有规定要适用《招标投标法》的规定。这样以来,同是工程建设,由于存在工程中的货物和服务的采购对象,因而同一项目也就存在多头管理,这一方面给行政主管部门提出了监管的难题,另一方面也给违法行为人大开了方便。
其四,非招投标方式采购工程也就排除了《招标投标法》的适用。这又违反了法律的强制性规定。由于政府采购方式除了公开招标,还有邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购、询价等非公开招标方式。根据则政府采购法第四条的规定,如果政府采购工程不是通过招标投标活动,则只能适用政府采购法的规定。但我国《招标投标法》规定,只要是使用了国有资金的,都必须进行招投标。这是法律的强制性规定,况且这部法律对此又没有除外规定。这样以来,两部法律对于采购工程就有了不同的标准,由于两部法律都是属于同一位阶的,因而又造成了在适用法律方面的冲突。
根据以上所述,我国政府采购法在招投标程序、工程这一采购对象等方面的法律规范存在着巨大的漏洞。出现这一现象的最根本原因,众所周知的原因,是我国各行政职能部门为各自先前所拥有的行政职权进行抗争的结果,是各权力部门“维权”现象在政府采购法中的体现。为维护我国法制的统一,为履行政府职能,货物、工程和服务的政府采购行为必须要有规范的采购方式和程序,明确各采购方式所适用的范围和条件;其次,要有规范的采购程序,采购主体才能依照法定的程序开展采购活动,从而便于政府采购主管部门进行规范化管理和监督检查。总之,为了政府采购市场的统一,为了保证政府采购有序、健康地发展,政府采购法必须设专门的章节规定政府采购货物、工程和服务的公开招标程序。
二,我国政府采购的行政规章难以弥补法律的阙漏
2002年6月29日,九届全国人大常务委员会第二十八次会议通过的《中华人民共和国政府采购法》第八十七条规定,本法实施的具体步骤和办法由国务院规定。法律颁布至今已经两年多的时间,人们千呼万唤的行政法规《政府采购实施细则》仍然深居闺阁。随着政府采购中的违法现象普遍上升,我国财政部终于2004年8月先后出台了《政府采购货物和服务招标投标管理办法》、《中央单位政府采购管理实施办法》、《政府采购供应商投诉处理办法》等部门规章。这些行政规章从法律的效力和位阶来说,都是非常低的,很难对政府采购的主要方式公开招标活动进行有效管理。就招投标活动的行政规章来说,我国已经有许多的部门规章,国家发展委、交通部、铁道部、建设部、信息产业部等都有相应的规章。由于各行业有各自的职能和主管范围,适用各自的部门规章。所以,如果要形成全国统一的政府采购市场,必须要有一部凌驾于各部门规章之上的行政法规,从而才能避免各职能部门之间的利益冲突和权利之争。下面,笔者具体谈一下,财政部的行政规章难以弥补法律的阙漏问题。
(一)采购对象的公开招标应该遵循我国《招标投标法》的规定。根据我国宪法的位阶理论,《政府采购法》和《招标投标法》都是属于同一位阶的,具有同样的法律效力,应该优先于行政法规、行政规章的适用。根据我国《招标投标法》第二条规定,这部法律适用于中国境内的所有招标投标活动,除非法律另有规定。政府采购法没有规定货物和服务公开招标的详细内容,故应该遵循《招标投标法》所规定的内容。除非前述两部法律都没有规定公开招标的内容,在此情形下,才可以适用相关的行政规章。由于公开招标已有法律规定,且有具体的操作规程,权利义务、法律责任等内容,根据责任法定原则,政府采购活动中如果违反《招标投标法》的规定,将受到这部法律的相应制裁。反之,法无明文规定不处罚。
(二)行政规章与法律相冲突的内容无效。供应商是政府采购中的当事人之一,在公开招标活动中,为谋取非法利益,投标供应商与采购主体串通或者提供虚假材料等违法行为屡见不鲜,法律已有相应的禁止性规定。但财政部的规章比招标投标法所规定的内容扩大了处罚幅度,显然应属于无效。对于供应商的前述违法行为,根据财政部《政府采购货物和服务招标投标管理办法》第七十四条规定,投标人应该同时被处罚款、列入不良行为记录名单、在一至三年内禁止参加政府采购活动等三类的行政处罚,而我国《招标投标法》对前述投标人的违法行为所给予的行政处罚种类和幅度分别是:其一是罚款,其二是,情节严重的,一年至二年内被禁止参加招标的项目的投标资格。这里的禁止交易,法律所赋予行政主体的自由裁量权的幅度是一年至二年,不能超过二年,且必须是违法行为情节严重的才能实施禁止交易;而行政规章赋予行政主体享有一年至三年内的自由裁量权,且不需要具备情节严重。显而易见,这是违反了法律羁束规定。
笔者在财政部的几个规章中,还可以寻找到许多类似前述超越法定权限的规定内容。由于行政处罚内容违反法定权限,一旦被处罚人诉诸法律,将会产生不利于行政主体的法律后果。而导致这一后果的正是行政规章所规定的。
根据前述,我国《政府采购法》存在着许多的缺陷和漏洞。除了前述已经谈及的,还有的是我国政府采购法没有明确规定专家评审制度。专家评审制度在我国政府采购方式中有着关举足轻重的作用。不论是公开招标,还是其它采购方式,都需要成立专家评标委员会或称专家评审小组。由于法律中没有明确规定,财政部虽然专门出台了一部专家评审的行政规章,正如笔者在前述谈到的位阶和效力问题,我认为,很难有效地规范政府采购中的公开招标的采购方式,同样,对其它非主要的采购方式也是一样。
作为政府采购实践中的一名法律工作者,几年来的实务工作,笔者既有担任采购主体法律顾问的,也有供应商的。面对着一本本卷宗,一堆堆的问题,以及采购当事人渴望帮助的眼神,有着十六年法律职业人生涯的我,在我国的《政府采购法》面前,有时竟然束手无策,爱莫能助!一次又一次地不断地翻阅着法律条文,摆在面前的问题有时还是无法解决。故本文对我国《政府采购法》在实际执行中所存在的问题,需要修改和完善的条款,希望引起有关部门的重视,从而在我国真正建立起高效、先进、健全、符合市场经济发展规律的财政资金分配、使用、管理制度,使我国的政府采购得以有效运行和迅速发展。
总而言之,我国的政府采购任重而道远。


(注:本文作者系北京市辽海律师事务所主任、高级律师。本文原文内容选自谷辽海编著、由群众出版社2005年1月出版的《中国政府采购案例评析》第一卷,本次发表时经过删节编辑)。



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白山市城市房屋拆迁管理办法

吉林省白山市人民政府


白山市城市房屋拆迁管理办法
白山政令[2002]22号


《白山市城市房屋拆迁管理办法》已经2002年6月21日市
政府第21次常务会议通过,现予发布,自2002年7月1日起施
行。


附件说明:
白山市城市房屋拆迁管理办法

第一章 总 则

第一条 为了加强对城市房屋拆迁的管理,维护拆迁当
事人的合法权益,保障城市建设项目的顺利进行,根据国务
院《城市房屋拆迁管理条例》、《吉林省城市房屋拆迁管理
条例》等有关法律、法规的规定,结合我市实际,制定本办
法。
第二条 凡在本市行政区域城市规划区内国有土地上实
施房屋拆迁,并需要对被拆迁人给予补偿和安置的,均适用
本办法。
因建设项目需要在集体所有土地上实施房屋拆迁的,在
依法办理农用地转用审批手续后,按照本办法的规定执行。
第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划,有利于城市
旧区改造和生态环境改善,保护文物古迹。
第四条 拆迁人应当按照本办法的规定,对被拆迁人给
予补偿和安置;被拆迁人应当在协议搬迁期限内完成搬迁。
本办法所称拆迁人,是指取得《房屋拆迁许可证》的单
位。
本办法所称被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人。
第五条 市、县(市)建设行政主管部门(以下简称房
屋拆迁管理部门)对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施
监督管理。市城市房屋拆迁管理处,具体负责本市城市房屋
拆迁的日常管理工作。
市、县(市)房屋拆迁管理部门实施城市房屋拆迁监督
管理工作,应当履行下列职责:
(一)宣传、贯彻和执行有关城市房屋拆迁管理的法
律、法规、规章和政策,指导、监督城市房屋拆迁补偿、安
置工作;
(二)审查城市房屋拆迁和拆除单位的资格,培训和考
核城市房屋拆迁管理工作人员,并核发《拆迁岗位证书》;
(三)确定从事城市房屋拆迁的评估机构;
(四)受理拆迁申请,审验有关文件资料,审查拆迁计
划和拆迁方案,核发《房屋拆迁许可证》;
(五)监督拆迁补偿、安置资金的管理和使用;
(六)下达《暂停办理通知书》,发布《房屋拆迁公
告》;
(七)依法裁决拆迁纠纷;
(八)依法查处违法、违章拆迁行为;
(九)受理、接待有关房屋拆迁的来信、来访;
(十)负责组织实施对拆迁情况的验收,建立拆迁档案
管理制度,管理拆迁档案。
县级以上人民政府的有关部门应当按照各自职责,配合
房屋拆迁管理部门做好城市房屋拆迁管理工作,保证城市房
屋拆迁工作顺利进行。

第二章 拆迁管理

第六条 城市房屋拆迁实行拆迁许可证制度。拟实施房
屋拆迁的单位,应当向被拆迁房屋所在地的县级以上城市房
屋拆迁管理部门提出申请,办理相关手续,并取得《房屋拆
迁许可证》后,方可实施拆迁。
拆迁单位自取得《房屋拆迁许可证》之日起3个月内未
实施房屋拆迁的,《房屋拆迁许可证》自行作废。
《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围,不得超越建设用
地规划许可证核定的用地范围。
第七条 拆迁单位申领《房屋拆迁许可证》,应当向房
屋拆迁管理部门提交下列资料:
(一)拆迁计划和拆迁方案;
(二)建设项目批准文件;
(三)建设用地规划许可证和拆迁范围图;
(四)国有土地使用权批准文件;
(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资
金专户存款证明;
(六)用于产权调换房屋的室内装饰及其使用功能标
准。
第八条 拆迁计划应当包括:拆迁范围、方式,拆迁时
限,工程开工、竣工时间。
拆迁方案应当包括:被拆迁房屋状况(房屋使用性质、
使用年限、产权归属、面积、楼层、朝向、区位、结构形式
等);各项补偿和补助费用概算;产权调换房屋安置标准和
地点;临时过渡方式及具体措施;拆迁补偿安置资金落实情
况。
第九条 房屋拆迁管理部门应当自收到房屋拆迁申请之
日起20日内,对申请事项进行审查。经审查,对符合条件
的,予以核发《房屋拆迁许可证》;对不符合条件的,不予
核发,以书面形式通知申请人并说明理由。
第十条 因建设项目发生转让需变更《房屋拆迁许可
证》时,应当经房屋拆迁管理部门同意后,办理《房屋拆迁
许可证》变更手续;房屋拆迁管理部门应当将《房屋拆迁许
可证》变更的有关情况予以公告。
建设项目已经转让,但转让人就房屋拆迁补偿安置的有
关权利、义务尚未履行完毕的,由受让人继续履行。
第十一条 经审查拆迁手续齐备的,拆迁人应当按照有
关规定向房屋拆迁管理部门交纳房屋拆迁管理费。
拆迁人在实施房屋拆迁前,应当将拟支付给被拆迁人的
补偿安置资金,按照被拆迁房屋总建筑面积乘以上一年同类
地段、同类性质房屋的房地产市场评估指导价的额度,全额
存入房屋拆迁管理部门指定的银行帐户后,方可按照本办法
的规定实施拆迁;拆迁人用于产权调换的房屋可以折价计
入。房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的
监督,保证专款专用,不得挪作他用。
拆迁人实施委托拆迁的,应当与被委托折迁的实施单位
就双方的权利、义务、有关费用的结算办法以及违约责任等
签订委托拆迁协议。
第十二条 房屋拆迁管理部门在核发《房屋拆迁许可
证》的同时,应当将《房屋拆迁许可证》载明的拆迁人、拆
迁范围、拆迁期限及拆迁实施单位等事项以房屋拆迁公告的
形式予以公布。拆迁人应当及时将公告内容告知被拆迁人。
房屋拆迁公告应当载明的搬迁期限,最长不得超过20
日。
第十三条 拆迁人应当在《房屋拆迁许可证》确定的拆
迁范围和拆迁期限内实施拆迁。需要延长拆迁期限的,拆迁
人应当在拆迁期限届满前10日内,以书面形式向房屋拆迁管
理部门提出延期拆迁申请;房屋拆迁管理部门应当自收到延
期拆迁申请之日起5日内以书面形式给予答复。
第十四条 拆迁人可以委托具有房屋拆迁资格的单位实
施拆迁;拆迁人具有房屋拆迁资格的,也可以自行拆迁。
房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,也不得接受拆迁委
托。
第十五条 房屋拆迁管理部门在核发《房屋拆迁许可
证》的同时,应当将《暂停办理通知书》发送城市规划、房
产管理、国土资源和工商等部门,通知其暂停办理新建、改
建、扩建房屋的审批,房屋所有权和使用权的变更、房屋租
赁手续、土地使用权的变更、工商营业执照的核发等相关事
项。
暂停期限最长不得超过1年;确需延长暂停期限的,必
须经房屋拆迁管理部门批准,延长暂停期限不得超过1年。
第十六条 发布房屋拆迁公告时,房屋拆迁管理部门应
当向拆迁人、被拆迁人提供两个以上具有评估资格的房地产
评估机构任其选择;拆迁人、被拆迁人也可以选择其他具有
评估资格的房地产评估机构,对被拆迁房屋进行评估。拆迁
人、被拆迁人应当自房屋拆迁公告发布之日起5日内作出选
择。接受委托的评估机构,应当自接受委托之日起5日内对
被拆迁房屋作出评估结果。
拆迁人与被拆迁人选择同一评估机构的,共同签订委托
协议,评估费用由拆迁人支付。拆迁人或者被拆迁人对评估
结果有争议的,可以委托具有评估资格的其他评估机构重新
进行评估,评估费用由委托方支付。两个评估结果在省规定
的误差范围之内的,执行原评估结果。评估结果超过省有关
规定的误差范围的,拆迁当事人可以协商解决;协商不能解
决的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门组织评估专家对
评估结果进行裁定。评估专家的人员名单,由房产行政管理
部门提供。
拆迁人与被拆迁人分别选择评估机构的,拆迁人、被拆
迁人分别与所选定的评估机构签订委托协议,评估费用分别
由委托方支付。两个评估结果在省规定的误差范围之内的,
执行被拆迁人委托评估机构的评估结果。两个评估结果超出
省规定误差范围的,拆迁当事人可以协商解决;协商不能解
决的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门组织评估专家对
评估结果进行裁定。
拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋补偿金额协商一致的,
可以不对被拆迁房屋进行评估。
第十七条 在房屋拆迁管理部门公布的搬迁期限内,拆
迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定,就安置方式、补偿
金额、付款方式及期限、安置面积及地点、搬迁期限、搬迁
过渡方式及期限、差价的结算标准、违约责任、双方的权利
和义务及双方当事人认为需要明确的事项,签订拆迁补偿安
置协议。拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承
租人签订拆迁补偿安置协议。房屋拆迁管理部门应当对双方
签订协议的内容进行审查,发现有显失公平或者损害一方当
事人利益的,责成双方当事人修订;对内容不完善的,责成
双方当事人进行补充。
拆迁人对新建的房屋应当优先安置被拆迁人;被拆迁人
可以根据搬迁时间的先后顺序选择楼层和楼号。当销售房屋
的购买人与被拆迁人同时选择同一楼号时,应当优先安置被
拆迁人。被拆迁人应当在与拆迁人签订拆迁补偿安置协议
后,方可搬迁。
拆迁补偿安置协议,应当采用省建设行政主管部门统一
印制的示范文本;委托拆迁协议的示范文本,由市房屋拆迁
管理部门统一印制。
拆迁补偿安置协议签订后,双方当事人应当分别妥善保
存,作为拆迁与补偿安置的凭据,并由拆迁人在协议签订后
的5日内将其副本送交房屋拆迁管理部门备案。
第十八条 拆迁补偿安置协议签订后,被拆迁人或者公
有房屋的承租人在协议搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以
依法向白山仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起
诉。诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十九条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与
公有房屋的承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申
请,由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁
人的,由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起20
日内作出。
当事人对裁决不服的可以自裁决书送达之日起3个月内
向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予
货币补偿或者提供安置用房、周转用房的,诉讼期间不停止
拆迁的执行。
第二十条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁
期限内未搬迁的,由房屋所在地的县级以上人民政府责成有
关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法
院强制拆迁。
实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事
项,向公证机关办理证据保全。
第二十一条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物
古迹的,依照有关法律、法规的规定办理。
第二十二条 拆迁人在房屋拆迁管理部门公布的拆迁期
限内不得对未搬迁的被拆迁人或者房屋承租人实施停止供
水、供电、供热以及停止供应燃气等影响生产、生活的行
为。
第二十三条 被拆迁人不得损坏、拆除被拆迁房屋的公
用设施。
第二十四条 拆迁补偿安置协议签订后,拆迁人应当将
被拆迁房屋的土地使用权证、房屋所有权证统一缴回,并到
有关部门注销登记。属于公有房屋的,房屋产权人应当将房
屋租赁证统一收回并注销登记。
被拆迁户数的统计,应当以房屋所有权证照和房屋租赁
证作依据。
第二十五条 房屋拆除,必须由具有房屋拆除资格的单
位承担。
第二十六条 房屋拆迁完毕后,房屋拆迁管理部门应当
对拆迁情况进行验收;经验收合格,发给《房屋拆迁结束通
知书》后,方可到规划部门办理放位手续。
第二十七条 用于产权调换的房屋,必须符合有关法
律、法规的规定,符合有关技术、质量标准。
第二十八条 建设行政主管部门在审查施工图设计文件
时,发现拆迁安置用房的布局、设施设计不合理等损害被拆
迁人利益的,应当提出书面修改意见,由房屋拆迁管理部门
监督修改。拆迁人不得擅自更改修改后的设计。
第二十九条 房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档
案管理制度,加强对拆迁档案资料的管理。

第三章 拆迁补偿与安置

第三十条 房屋拆迁可以实行货币补偿,也可以实行产
权调换。除国家另有规定外,被拆迁人有权选择补偿方式。
房屋拆迁不得因建设项目的不同,对被拆迁人实行不同
的补偿安置标准。
被拆迁地段用于同类商品房建设的,选择货币补偿的被
拆迁人对原地段的同类商品房有优先购买权。
第三十一条 货币补偿金额由房地产评估机构根据核发
《房屋拆迁许可证》时当地人民政府制定和公布的房地产市
场评估指导价,结合被拆迁房屋的地段、用途、建筑面积、
成新程度、楼层、朝向、装修、环境、配套设施等因素确
定。
第三十二条 县级以上人民政府应当根据省政府价格主
管部门会同建设行政主管部门确定的房地产市场评估指导价
的制定原则和方法,每年制定并公布一次当地不同区位的房
地产市场评估指导价。房地产市场评估指导价制定前,由县
级以上人民政府价格主管部门负责组织召开听证会,广泛听
取各方面的意见,并报同级人民政府批准后予以公布执行。
第三十三条 对被拆迁房屋的建筑面积和房屋用途的认
定,以房产行政管理部门颁发的房屋所有权证标注的建筑面
积和用途为准;房屋所有权证未标注的,以产籍登记卡标注
的建筑面积和用途为准。
拆迁双方当事人对被拆迁房屋产权面积有争议的,由房
产行政管理部门核查确定。
第三十四条 被拆迁人选择产权调换的,有权要求拆迁
人提供的安置用房建筑面积不少于被拆迁房屋的建筑面积。
拆迁人和被拆迁人应当按照本办法第三十一条的规定,计算
被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换
差价。
被拆迁人选择产权调换的,拆迁人提供的安置房屋面积
与被拆迁房屋面积相等部分,可按拆迁人新建房屋实际销售
价格的5%享受优惠;扩大面积部分,按实际销售价格执行。
拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁
人给予补偿。
第三十五条 拆迁公益事业用房的,拆迁人应当按照有
关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建,或者给予
货币补偿。
第三十六条 被拆迁房屋在拆迁公告规定的拆迁期限内
有下列情形之一的,由拆迁人提出补偿安置方案,报房屋拆
迁管理部门批准,并向公证机关办理证据保全后实施拆迁:
(一)产权或者使用权纠纷尚未解决的;
(二)产权人下落不明的;
(三)房屋共有人不能协商达成一致意见的。
第三十七条 拆迁人对生活特别困难,又无力自行解决
住房的被拆迁人,必须妥善安置。
第三十八条 拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解
除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆
迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,
拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋
由原承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房
屋租赁合同。
被拆迁的住宅房屋属于直管房屋或者单位自管产公房
的,承租人享有按房改政策购房的权利。承租人向所有人支
付按房改政策计算的购房款后,拆迁人按本办法规定对承租
人进行补偿、安置。
第三十九条 拆迁设有抵押权的房屋,按照国家有关担
保的法律规定执行。
第四十条 建设项目需要拆迁公用设施及其各种管线
的,由拆迁人负责恢复;不能恢复的,由拆迁人按恢复所需
费用对所有人给予补偿。
第四十一条 拆迁范围内的公共树木、绿地应当尽可能
保留;确不能保留的,按照城市园林绿化的有关法规、规章
规定办理。
第四十二条 拆迁住宅房屋,由拆迁人对被拆迁人或者
房屋承租人按每户500元的标准发给一次性搬迁补助费;逾
期搬迁的,减发50%搬迁补助费。强制拆迁的,不发给搬迁
补助费;强制拆迁所发生的费用,由被执行人自行承担。
对在公告规定的搬迁截止日前(不含截止日)完成搬迁
的,由拆迁人按每户1000元的标准给予一次性奖励。
在过渡期限内,被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处
的,拆迁人应当从其完成搬迁之日起,按照被拆除房屋建筑
面积每月每平方米5元的标准给付临时安置补助费;由于拆
迁人的责任延长过渡斯限的,自逾期之 月起,增加1倍给付
临时安置补助费。
在过渡期限内遇有冬季采暖期的,由拆迁人对被拆迁人
或者房屋承租人按每一采暖期每户400元的标准给付采暖补
助费。
被拆迁过渡期限,应当依据建设项目的工期确定。
第四十三条 对被拆迁房屋的附属物,应当给予补偿;
实施补偿后的附属物,由其所有人自行拆除。
(一)对被拆迁房屋的附属物,按下列标准给予补偿:
1.砖砼房屋按建筑面积每平方米250元;
2.砖木房屋按建筑面积每平方米150元;
3.土木房屋按建筑面积每平方米100元;
4.木板房屋按建筑面积每平方米30元;
5.砖围墙高度在1.5米以上的,每延长米20元;
6.菜窖按建筑面积每平方米50元;
7.手压式水井每眼100元。
(二)对各类树木,按下列标准给予补偿,但对被征用
农村集体土地上的树木已按本条第(三)项规定给予补偿的
除外:
1.各类果树:已达到产果龄的,每棵50元;
未达到产果龄的,每棵10元。
2.其他各类树木:胸径3--5公分(不含5公分)的,每
棵10元;
胸径5—10公分(不含10公分)的,每棵20元;
胸径10—20公分(不含20公分)的,每棵30元;
胸径20—30公分(不含30公分)的,每棵40元;
胸径30公分以上的,每棵50元。
3.未达到本项第2目所列标准的树木,按每棵2元的标准
给予补偿,但对实施拆迁当年扦插的苗木不予补偿。
(三)对被征用农村集体土地的地上附着物、农作物和
各类树木的补偿按照土地管理的有关法律、法规、规章和政
策规定执行。
第四十四条 拆迁人应当承担被拆迁人的电话、有线电
视迁移费用;其标准,按支付费用的收费票据数额执行。
第四十五条 营业性用电、生产动力电的供用电线路迁
移及补偿(须持有用电许可执照和初装正式发票及其他相关
手续),按拆迁时供电部门的规定办理。
第四十六条 拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起经济
损失的,由拆迁人按照下列规定给予补助:
(一)拆迁国有、集体房屋实行产权调换的人员工资补
助,拆迁人应当按照拆迁范围内的在岗职工人数,依据过渡
周期,按照城市最低生活保障的规定执行。经营利润补助,
以税务部门征收该单位上一年度所得税计算利润总额的20%
予以一次性补助。
(二)拆迁非住宅房屋,其生产设备、原辅材料等由被
拆迁人自行搬迁,所需费用由拆迁人按实际发生额或者由具
有评估资质的评估机构进行评估的金额予以承担支付。
(三)拆迁个体工商户有合法产权证照的私有房屋,所
有人自行经营实行产权调换的,由拆迁人依据过渡周期按从
业人数发给生活补助费;其标准,按当地政府关于最低生活
保障的规定执行。从业人数的确定,以该房屋营业面积每10
平方米1人计算。过渡期限内未安置的,自逾期之日起按原
补助标准逐月发给。
(四)对有合法产权证照房屋实行货币补偿的和租赁经
营的以及在无照房屋内经营的个体工商户从业人员的生活补
助费标准,按本条第(三)项规定执行,其补助期限为2个
月。
(五)私营、个体工商户的经营利润补助,以上一年度
上缴所得税总额的30%予以一次性补助。
(六)对实行房屋产权调换的非住宅房屋出租人(产权
所有人)的经营补助,以房产行政管理部门规定的该区段标
准租金的15%核发,其补助期限依据过渡周期计算;逾期
的,按原标准延续给付。
(七)对拆迁国有、集体房屋在拆迁前已停止生产经营
活动、停发职工工资的单位,不发给任何补助费。
(八)对私营、个体经营者在拆迁前已停止生产经营活
动的,不发给从业人员生活补助费。
第四十七条 拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给
予适当补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不
予补偿。临时建筑的批准期限,以城市规划管理部门的批准
文件所核定的使用期限为准。

第四章 法律责任

第四十八条 违反本办法规定,有下列行为之一的,由
房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,给予警告,可以并处拆迁
补偿安置资金1%以上3%以下的罚款;情节严重的,吊销《房
屋拆迁许可证》:
(一)未按《房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围实施房
屋拆迁的;
(二)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的;
(三)擅自延长拆迁期限的。
第四十九条 违反本办法规定,有下列行为之一的,由
房屋拆迁管理部门予以处罚:
(一)未取得《房屋拆迁许可证》擅自实施拆迁的,责
令停止拆迁,给予警告,并处已经拆迁房屋建筑面积每平方
米20元以上50元以下的罚款;
(二)以欺骗手段取得《房屋拆迁许可证》的,吊销
《房屋拆迁许可证》,并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下
的罚款;
(三)接受委托的拆迁单位擅自转让拆迁业务的,责令
改正,没收违法所得,并处合同约定的拆迁服务费25%以上
50%以下的罚款。
第五十条 房屋拆迁管理部门及其工作人员违反本办法
规定,有下列行为之一的,由所在单位或者上级主管部门对
直接负责的主管人员或者其他责任人员给予行政处分;构成
犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)违反规定核发《房屋拆迁许可证》以及其他批准
文件的;
(二)核发《房屋拆迁许可证》以及其他批准文件后不
履行监督管理职责的;
(三)对房屋拆迁违法行为不予查处的;
(四)滥用职权,非法干涉房屋拆迁活动,徇私舞弊
的。

第五章 附 则

第五十一条 本办法所称的私营、个体工商户,是指持
有工商营业执照、税务登记证并按规定进行年检、交纳各种
税费的依法经营者。
第五十二条 在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁
并需要对被拆迁人补偿、安置的,参照本办法规定执行。
第五十三条 本办法规定的拆迁补偿安置标准,仅适用
于白山市市区城市规划区内的拆迁补偿与安置;各县(市)
人民政府可根据本地实际情况制定具体标准。
第五十四条 本办法由市人民政府法制办公室负责解
释,由市建设局负责组织实施。
第五十五条 本办法自2002年7月1 日起施行。市政府
1999年3月5日第24号令发布的《白山市城市房屋拆迁安置管
理办法》同时废止


抚顺市居住物业管理暂行办法

辽宁省抚顺市人民政府


抚顺市居住物业管理暂行办法
抚顺市人民政府



市政府第6次常务会议通过

第一章 总 则
第一条 为了规范本市居住物业的使用、维修和其他管理服务行为,鼓励发展物业管理企业,维护房屋产权人、使用人和物业管理企业的合法权益,根据国家法律、法规的有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的居住物业管理。
第三条 本办法所称居住物业(以下简称物业),是指住宅以及相关的公共设施。
本办法所称使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业,是指接受业主或者小区管委会的委托,根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。
第四条 我市新建住宅小区必须实行物业管理,已交付使用的住宅小区和居住区,应创造条件逐步实行物业管理。
第五条 市房产管理局(以下简称市房产局)是本市物业管理的行业主管部门。市房产局会同县、区人民政府,负责组织实施本办法。
规划、城建、公用、电业、邮电、公安、物价、工商、住房资金管理局等有关部门,按照各自职责,协同实施本办法。
街道办事处、乡镇人民政府,对辖区内物业管理进行管理监督,对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。
第六条 住宅小区和居住区的物业产权人、使用人,有参与物业管理的权利,并有合理使用房屋、公共设施,维护和遵守住宅小区和居住区公共秩序的义务。

第二章 住宅小区建设与移交
第七条 市房地产、规划行政主管部门对住宅小区的建设实行管理与监督。
第八条 住宅小区的规划设计方案,必须经市规划行政主管部门会同有关部门审定,市物业管理行政主管部门应参与审定并签署意见。
第九条 房地产开发建设单位进行住宅小区建设,应严格按规划设计标准施工,不得擅自改变规划设计。确需部分变更的,必须经市国土规划局审定并征得房产行政主管部门同意。
第十条 住宅小区竣工后,由市房产局组织区政府和有关部门按国家、省、市有关规定标准进行综合验收。
第十一条 住宅小区的开发建设单位,应在住户入住前六个月或移交物业管理之前,对住宅小区实行前期管理,管理费用由开发建设单位承担。
第十二条 住宅小区移交管理时,建设单位应向管委会或前期管理单位移交下列资料:
(一)住宅小区平面规划图,竣工总平面图;
(二)房屋设备和配套设施的竣工图;
(三)地下管网布置图;
(四)住宅小区各类房屋清单;
(五)出售房屋的产权归属和成本核算清单;
(六)住宅小区公共设施、共用设备及公共场地清单;
(七)住宅小区楼、栋门牌号编制图;
(八)工程质量验收及其他应提供的资料。
第十三条 开发建设单位出售商品房,产权单位按房改政策出售公房,均应在售房合同中明确物业管理内容。
第十四条 住宅小区建设单位自移交管理办理完毕之日起,不再承担住宅小区的管理责任。

第三章 住宅小区管理委员会
第十五条 住宅小区管理委员会(以下简称管委会)是代表和维护住宅小区内房屋产权人和使用人的合法权益、对住宅小区物业实行民主管理的群众性自治组织。
第十六条 住宅小区入住率达50%以上时,在房产行政主管部门的指导下,由住宅小区所在街道办事处组织产权人、使用人代表及有关管理部门举行住宅小区管委会筹备会议,选举产生管委会。
第十七条 管委会成员由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的人员组成。产权人代表在管委会成员中的比例应不低于70%。
第十八条 管委会每届任期三年,管委会委员可连选连任,主任委员由街道办事处或居委会领导担任。
第十九条 管委会享有以下权利:
(一)制定管委会章程、小区物业管理目标及居住公约;
(二)决定选聘、续聘或解聘物业管理企业;
(三)对物业管理企业的各项管理工作的实施及规章制度的执行情况进行监督和检查;
(四)审议物业管理企业制定的年度管理计划和住宅小区物业管理、修缮、服务等重大措施。
第二十条 管委会履行下列义务:
(一)维护小区内房屋产权人和使用人的合法权益;
(二)协助物业管理企业落实各项管理工作;
(三)接受物业管理行政主管部门的监督和指导;
(四)及时向有关管理部门和单位反映产权人的意见和要求;
(五)组织小区达标创优和其他社会公益活动;
(六)召集和主持产权人大会及有关会议,每年向大会和物业管理行政主管部门报告一次工作。

第四章 房屋产权人、使用人的权利和义务
第二十一条 房屋产权人、使用人有以下权利:
(一)对住宅小区管委会的产生有选举权和被选举权;
(二)对物业管理企业的管理服务活动有提出意见和建议的权利;
(三)对物业管理企业的管理服务活动有监督的权利。
第二十二条 房屋产权人、使用人有合理使用房屋、公共设施,维护、遵守住宅小区和居住区公共秩序的义务。
第二十三条 房屋产权人、使用人不得在住宅小区和居住区内实施下列行为:
(一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌;
(二)占用和损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备;
(三)在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物;
(四)侵占绿地、毁坏绿化;
(五)乱设摊、乱设集贸市场;
(六)乱倒垃圾、杂物;
(七)在建筑物和构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;
(八)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声。

第五章 物业管理企业
第二十四条 物业管理企业应是依法成立并能独立承担民事责任的法人,从事住宅小区和居住区物业管理及提供社区服务的经营单位。
第二十五条 物业管理企业依据与管委会签订的《住宅小区物业管理合同》,对住宅小区和居住区实施物业管理。物业管理合同须向所在县、区建设行政主管部门备案。
第二十六条 物业管理企业对住宅小区和居住区实行专业化管理和综合性有偿服务。
第二十七条 物业管理企业职责:
(一)根据本办法和物业管理合同规定,对住宅小区和居住区实行管理,依法经营;
(二)管理住宅小区和居住区综合验收档案资料;
(三)依据房产和公共设施管理的有关规定,制止住宅小区和居住区内的违章和违法行为;
(四)以“为使用人服务”为宗旨,为使用人提供有偿服务,提高居住区的环境效益和社会效益;
(五)定期向管委会汇报居住区管理工作,接受住宅小区管委会和有关行政管理部门的监督指导;
(六)按照物业管理合同的规定应履行的其他职责。

第六章 物业维护与管理
第二十八条 住宅小区和居住区内的单位和个人应爱护小区内房屋、公共设施与环境,不得有违反《抚顺市城镇房产管理暂行办法》或其他法律、法规的行为。
第二十九条 住宅小区和居住区物业维修管理的内容:
(一)维修、养护住宅小区和居住区内的房屋及共用水箱、电梯等附属设施;
(二)维修、养护住宅小区和居住区内的安全防范设施和庭院线以内的道路;
(三)养护住宅小区和居住区内的花草树木,维护园林小品和其他园林设施;
(四)住宅小区和居住区内环境卫生的清扫,公厕保洁和维护环卫设施;
(五)维护住宅小区内交通秩序;
(六)协助公安部门负责住宅小区内治安保卫工作,落实防范措施;
(七)法律、法规、规章规定及其他应做好的管理工作。
前款(一)项中房屋户门以内部位的维修费用由产权人承担,房屋共用部位维修费用属购买商品房的由产权人承担;属房改购买公房的,从住宅维修基金中列支,不足部分由产权人分担。(二)至(六)项中维修和养护费用从住宅区基础设施维修费、物业管理服务费中列支。
第三十条 住宅小区和居住区内公用设施的维修管理按有关规定划分维修责任。
第三十一条 各专业管理部门在审批住宅小区和居住区内改变房屋使用用途和经营项目、工程项目及维修住宅小区和居住区设施、设备时,应与住宅小区和居住区管委会、物业管理企业沟通,对因施工破坏的住宅小区和居住区环境应在工程结束时修复,否则应予赔偿损失。

第七章 成立物业管理企业的政策规定
第三十二条 凡成立物业管理企业,可按所管房屋面积每平方米5元的标准,向金融部门申请贴息贷款。该贷款作为物业管理企业的启动资金,由物业管理企业逐年偿还或在解除物业管理合同时一次性偿还。
第三十三条 物业管理企业在旧小区兴建办公用房和维修用房,免收土地出让金,兴建商服用房的,减半征收土地出让金。
第三十四条 物业管理企业安排下岗职工、失业人员,劳动部门减半收取劳动力管理费三年。
第三十五条 物业管理企业经地方税务部门审批,免征企业所得税三年。
第三十六条 企业房管部门转制成立物业企业的,原从事房产管理的人员,第一年保留原工资,第二年保留80%的工资,第三年保留50%的工资,第四年以后自收自支。
第三十七条 党政机关、事业单位人员领办物业管理企业,其本人享受留原职级、停职留薪三年待遇。
鼓励开发企业成立物业管理企业。

第八章 管理经费和专用房屋
第三十八条 开发建设单位在移交住宅小区时,以成本价向管委会提供物业管理用房。具体标准:
(一)建筑面积2万-5万平方米的为60-80平方米;
(二)建筑面积5万-10万平方米的为80-100平方米;
(三)建筑面积10万平方米以上的为120-150平方米;
(四)开发建筑面积不够上述标准的,开发建设单位按规划商品房面积每平方米3元的标准,一次性将款划拨给房产行政主管部门,由房产行政主管部门统一安排使用。
第三十九条 住宅小区和居住区内的产权人和使用人,按物价局核定的收费标准向物业管理企业交纳物业管理服务费。
第四十条 从房改售房款总额中提取10%的资金,作为原有住宅小区综合整治的专项费用,由各区政府、住宅小区产权单位提出小区综合整治规划设计方案,报经市规划行政主管部门和市房产行政主管部门审批实施。各小区产权单位或管理单位按小区综合整治进度列出资金使用计划
,报市房产行政主管部门审批,由住房资金管理局审查拨款,并由市财政局、市房产行政主管部门、住房资金管理部门和规划行政主管部门监督检查其资金使用情况和验收综合整治项目。达到物业管理条件的,实行物业管理。
对已建成的住宅小区,在规划条件允许的情况下,由市规划行政主管部门会同市房产行政主管部门等,审批兴建一批商服用房和办公用房,提供给物业管理企业使用,其建设资金由住宅小区产权单位或物业管理企业自筹解决。
第四十一条 企业自管住宅小区,应实行符合企业特点的管理模式,暂不具备物业管理条件的企业,应按国家、省、市有关住宅小区的标准和规定进行管理,逐步创造条件实行物业管理。
第四十二条 产权人、使用人应按所受物业服务的项目向物业管理企业交付物业管理服务费。
物业管理服务收费应当根据所提供服务性质、特点等不同情况分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
为使用人提供的公共卫生清洁、公共设施的维修、保养以及保安等,实行政府定价或政府指导价。
为使用人提供的特约服务,除物价部门规定的统一收费标准外,经营者自行定价。
住宅小区和居住区物业管理服务收费按《辽宁省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(辽价发〔1997〕25号文)执行。
第四十三条 住宅小区和居住区物业管理单位向使用人收取物业管理服务费标准,由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况,向物价部门申报,由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后,以独立小区为单位核定。
第四十四条 住宅小区和居住区物业维修基金的提取和共用部位、共用设备维修费的交纳,按《抚顺市市区公有住房售后管理实施细则(试行)》(抚政发〔1997〕30号文)执行。
第四十五条 住宅小区和居住区内各项管理经费的收支情况,每半年向产权人、使用人张榜公布一次,接受产权人、使用人的监督。

第九章 奖励与处罚
第四十六条 住宅小区和居住区物业管理工作应按《全国优秀住宅小区管理标准》、《辽宁省优秀住宅小区物业管理标准》定期进行检查评比,对评为国家、省级的优秀住宅小区由市人民政府予以表彰或奖励。
第四十七条 新建成的住宅小区,未经综合验收或验收不合格开发建设单位擅自配户的,由市房产行政主管部门责令限期完善,在其未完善之前,不审批新的开发项目。情节严重的,可处10-30万元罚款,直至依法吊销其开发企业资质证书。
第四十八条 对违反《抚顺市城镇房产管理暂行办法》的,物业管理企业有权予以制止,并要求其限期改正和赔偿损失;情节严重的,交有关部门按照有关规定给予行政处罚。
第四十九条 对无故拒交各项费用的住户,物业管理企业可要求其限期交纳,并按规定收取滞纳金;逾期仍不交纳的,物业管理企业可向人民法院起诉追缴。
第五十条 物业管理企业违反本办法有下列行为之一的,由管委会制止、限期改正或要求赔偿损失:
(一)对物业维修养护不及时的;
(二)管理制度不健全、管理混乱的;
(三)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;
(四)擅自将管理费用挪作他用的;
(五)乱搭、乱建,改变房屋和配套设施、设备用途的;
(六)违反物业管理合同约定的其他行为。
第五十一条 开发建设或经营管理单位在管委会未成立前不按规定管理住宅小区或未按规定向管委会移交住宅小区,未移交专用房和拒交住宅小区基础设施维修费的,由市房产行政主管部门责令其限期履行;逾期仍不履行的,市房产行政主管部门可申请人民法院强制执行。

第十章 附 则
第五十二条 办公、商住、别墅等的物业管理,可参照本办法执行。
第五十三条 本办法由市房产局负责解释。
第五十四条 本办法自发布之日起施行,原《抚顺市城市住宅小区物业管理暂行规定》(1997年5月27日抚政发〔1997〕15号文)同时废止。



1998年9月8日

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