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银行间债券市场债券登记托管结算管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-06-03 18:10:40  浏览:9143   来源:法律资料网
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银行间债券市场债券登记托管结算管理办法

中国人民银行


银行间债券市场债券登记托管结算管理办法(全文)

中国人民银行令〔2009〕第1号


  为规范银行间债券市场的债券登记、托管和结算行为,保护投资者合法权益,促进债券市场健康发展,中国人民银行制定了《银行间债券市场债券登记托管结算管理办法》,经2008年12月16日第37次行长办公会议通过,现予公布,自2009年5月4日起施行。

                       行长:周小川

                    二〇〇九年三月二十六日

  附件:

  银行间债券市场债券登记托管结算管理办法

  第一章  总 则

  第一条为规范债券登记、托管和结算行为,保护投资者合法权益,维护债券登记、托管和结算秩序,促进债券市场健康发展,依据《中华人民共和国中国人民银行法》等有关法律法规,制定本办法。

  第二条固定收益类有价证券(以下简称债券)在银行间债券市场的登记、托管和结算适用本办法。

  商业银行柜台记账式国债的登记、托管和结算适用《商业银行柜台记账式国债交易管理办法》。

  第三条债券登记、托管和结算业务遵循安全、高效的原则,采取全国统一的运营管理模式。

  第四条中国人民银行依法对银行间债券市场债券登记托管结算机构和债券登记、托管和结算业务进行监督管理。

  第二章债券登记托管结算机构

  第五条本办法所称债券登记托管结算机构是指在银行间债券市场专门办理债券登记、托管和结算业务的法人。

  中央国债登记结算有限责任公司是中国人民银行指定的债券登记托管结算机构。

  第六条债券登记托管结算机构承担债券中央登记、一级托管及结算职能;经中国人民银行批准的柜台交易承办银行承担商业银行柜台记账式国债的二级托管职能。

  第七条债券登记托管结算机构在债券登记、托管和结算业务中履行下列职能:

  (一)设立和管理债券账户;

  (二)债券登记;

  (三)债券托管;

  (四)债券结算;

  (五)代理拨付债券兑付本息和相关收益资金;

  (六)跨市场交易流通债券的总托管;

  (七)提供债券等质押物的管理服务

  (八)代理债券持有人向债券发行人依法行使债券权利;

  (九)依法提供与债券登记、托管和结算相关的信息、查询、咨询、培训服务;

  (十)监督柜台交易承办银行的二级托管业务;

  (十一)中国人民银行规定的其他职能。

  第八条债券登记托管结算机构应当采取下列措施保证业务的正常开展:

  (一)具有专用的债券登记、托管、结算系统和设备,强化技术手段以保障数据安全;

  (二)建立系统故障应急处理机制和灾难备份机制;

  (三)完善公司治理,建立健全内部控制机制和风险管理制度,定期对登记、托管和结算情况进行内部稽核和检查;

  (四)制定债券登记、托管和结算相关业务规则与操作规程,加强对关键岗位的管理。

  第九条下列事项,债券登记托管结算机构应当报中国人民银行批准:

  (一)章程的制定和修改,并购、合并、重组、分立等重大事项;

  (二)内部控制制度、风险管理制度、业务规则以及应急预案的制定和修改;

  (三)开展新业务,变更登记、托管和结算业务模式;

  (四)与境内外其他市场中介机构有关债券登记、托管和结算的业务合作;

  (五)中国人民银行要求的其他事项。

  第十条下列事项,债券登记托管结算机构应当报中国人民银行备案:

  (一)制定和修改中长期业务发展规划;

  (二)高级管理人员变动;

  (三)中国人民银行要求的其他事项。

  第十一条债券登记托管结算机构应当妥善保存债券登记、托管和结算的原始凭证及债券账务数据等有关文件和资料,其保存时间至少为债券到期后20年。

  第十二条债券登记托管结算机构根据业务发展需要,可以编制并定期发布债券登记、托管和结算业务相关信息。债券登记托管结算机构向其他组织和个人提供上述信息须符合中国人民银行有关规定。

  第十三条债券登记托管结算机构对债券持有人有关债券登记、托管和结算的数据和资料负有保密义务,但有下列情形的,应当依法予以办理:

  (一)债券持有人查询本人的债券账务资料;

  (二)受托人持债券持有人的书面委托查询有关债券账务资料;

  (三)人民法院、人民检察院、公安机关等依照法定的程序和条件进行查询和取证;

  (四)法律法规规定的其他情形。

  债券登记托管结算机构应当方便债券持有人及时获得其债券账户记录。

  第十四条债券登记托管结算机构应当公开与债券登记、托管和结算业务相关的收费项目和标准。

  债券登记托管结算机构制定或者调整收费项目和标准时,应当充分征求中国银行间市场交易商协会(以下简称交易商协会)、债券发行人和债券持有人的意见,并将征求意见的情况向中国人民银行报告。

  第十五条债券登记托管结算机构应当与债券发行人和债券持有人分别签订相关服务协议,明确双方的权利义务。

  债券登记托管结算机构应当在充分征求交易商协会、债券发行人和债券持有人意见的基础上制定相关服务协议的文本,并将征求意见的情况向中国人民银行报告。

  第十六条债券登记托管结算机构应当对债券登记、托管和结算活动进行日常监测,发现异常情况、重大业务风险和技术风险以及重大违法违规行为的,应当及时向中国人民银行报告并进行相应处理,同时抄送交易商协会。

  债券登记托管结算机构应当与全国银行间同业拆借中心相互配合,建立债券市场一线监控制度。

  第十七条债券登记托管结算机构应当于每月前5个工作日内向中国人民银行报送上月债券发行、登记、托管、结算等有关数据和统计信息,并于每年度结束后20个工作日内向中国人民银行报送债券登记、托管和结算业务的年度工作报告。

  交易商协会、债券登记托管结算机构和全国银行间同业拆借中心应当按照中国人民银行有关规定建立信息和数据交流机制。

  第十八条债券登记托管结算机构应当按有关规定及时公布债券登记、托管和结算业务有关统计信息,但不得泄露非公开信息。

  第三章 债 券 账 户

  第十九条债券账户是指在债券登记托管结算机构开立的用以记载债券持有人所持有债券的品种、数量及其变动等情况的电子簿记账户。

  第二十条债券持有人通过债券账户持有债券。债券持有人持有债券以其债券账户内记载的债券托管余额为准。债券持有人对债券账户记载内容有异议的,债券登记托管结算机构应当及时复查并予以答复;因债券登记托管结算机构工作失误造成数据差错并给债券持有人带来损失的,债券登记托管结算机构应当承担相应法律责任。

  第二十一条债券登记托管结算机构应当根据分类设置、集中管理的原则制定债券账户管理制度。

  第二十二条债券持有人开立债券账户应当按照中国人民银行的规定向债券登记托管结算机构提出申请,且应当保证所提交的开户资料真实、准确、完整。

  债券账户采用实名制,不得出租、出借或转让。

  第二十三条债券账户分为自营账户和代理总账户。

  第二十四条一个投资者只能开立一个自营账户,中国人民银行另有规定的除外。

  具有法人资格的投资者应当以法人名义开立自营账户;经法人授权的商业银行分支机构可以分支机构的名义开立自营账户;证券投资基金等非法人机构投资者可按中国人民银行规定单独开立自营账户。

  第二十五条柜台交易承办银行和其他交易场所证券登记托管结算机构等可以在债券登记托管结算机构开立代理总账户,用于记载其二级托管的全部债券余额。

  柜台交易承办银行和其他交易场所证券登记托管结算机构等为二级托管账户持有人确认的托管债券总额应当与其代理总账户记载的债券余额相等,且代理总账户内的债券应当与其自营的债券严格分开。

  第二十六条债券持有人可申请注销其账户。申请注销时,债券登记托管结算机构应当在确定该账户已无债券托管,且无未到期的回购等未了结的债权债务、质押以及冻结等情形时方可予以办理。

  第四章 债 券 登 记

  第二十七条债券登记是指债券登记托管结算机构以簿记方式依法确认债券持有人持有债券事实的行为。

  第二十八条债券发行结束后,债券发行人应当向债券登记托管结算机构提供相关机构和组织出具的债券发行审批、核准、注册等文件复印件、有关发行文件及相关资料。债券登记托管结算机构应当根据债券发行募集资金收讫确认及时办理债券登记。涉及二级托管账户的,柜台交易承办银行和其他交易场所证券登记托管结算机构等为二级托管账户持有人办理债券登记。

  第二十九条债券存续期内,因债券发行人预先约定或债券持有人合法要求而派生的债券,债券登记托管结算机构应当根据发行文件和债券持有人的委托,办理派生债券的登记。

  第三十条债券因交易结算、非交易过户、选择权行使等原因引起债券账户余额变化的,债券登记托管结算机构应当办理变更登记。涉及二级托管账户的,柜台交易承办银行和其他交易场所证券登记托管结算机构等应当为二级托管账户持有人办理变更登记。

  因分立、合并或解散等原因导致债券发行人变更的,债务承继人应当及时向债券登记托管结算机构提交相关证明材料,债券登记托管结算机构应当依法及时办理变更登记。

  第三十一条债券登记托管结算机构可依法为债券持有人提供债券质押登记服务,对相应债券进行冻结;或依照法律法规对债券进行冻结。债券被冻结时,债券登记托管结算机构应当在相应债券账户内加以明确标记,以表明债券权利受到限制。

  第三十二条因到期兑付、提前兑付、选择权行使等原因导致债权债务终止的,债券登记托管结算机构应当办理债券注销登记;涉及二级托管账户的,柜台交易承办银行和其他交易场所证券登记托管结算机构等应当及时办理托管债券余额注销。

  仍处于冻结状态的债券到期兑付时,债券登记托管结算机构应当提存其本息,待相关当事人出具有效法律文件后,按有关规定办理。

  第五章 债 券 托 管

  第三十三条债券托管是指债券登记托管结算机构对债券持有人持有的债券进行集中保管,并对其持有债券的相关权益进行管理和维护的行为。

  第三十四条债券持有人应当委托债券登记托管结算机构托管其持有的债券。

  债券托管关系自债券登记托管结算机构为债券持有人开立债券账户后成立,至债券账户注销终止。

  第三十五条债券登记托管结算机构应当对债券持有人托管的债券采取安全有效的管理措施,保证其托管账务的真实、准确、完整和安全。债券登记托管结算机构对所托管的债券不享有任何性质的所有权,不得挪用所托管的债券。

  债券登记托管结算机构出现破产、解散、分立、合并及撤销等情况时,债券持有人在该机构所托管的债券和其他资产不参与资产清算。

  第三十六条跨市场交易的债券持有人可将其持有的跨市场交易流通债券进行转托管。债券登记托管结算机构应当及时为其提供转托管服务。

  第三十七条债券发行人委托债券登记托管结算机构办理债券兑付本息或相关收益资金分配时,债券发行人应当及时、足额向债券登记托管结算机构支付相关款项,债券登记托管结算机构收到相关款项后应当及时办理;债券发行人未履行上述支付义务的,债券登记托管结算机构有权推迟办理,债券发行人应当及时向市场说明有关情况。

  第六章 债 券 结 算

  第三十八条债券结算是指在确认结算指令的基础上进行的债券过户。

  第三十九条投资者或其代理人应当根据债券交易合同的约定及时发送债券结算指令,其相应的债券账户应当有足够余额用于结算。

  第四十条债券登记托管结算机构应当明确结算指令的形式和传递方式,并对其采取有效的识别措施。

  债券登记托管结算机构应当根据有效结算指令及时为投资者或其代理人办理债券结算,债券结算一旦完成不可撤销。

  第四十一条银行间债券市场债券结算机制包括全额和净额两种。净额业务有关规定由中国人民银行另行规定。

  第四十二条债券结算和资金结算可采用券款对付、见券付款、见款付券和纯券过户等结算方式。

  券款对付是指结算双方同步办理债券过户和资金支付并互为条件的结算方式。

  见券付款是指收券方以付券方应付债券足额为资金支付条件的结算方式。

  见款付券是指付券方以收到收券方支付的足额资金为债券过户条件的结算方式。

  纯券过户是指结算双方的债券过户与资金支付相互独立的结算方式。

  债券结算和资金结算的风险由结算双方自行承担。

  第四十三条已进入债券结算过程处于待付状态的资金和债券,以及该笔结算涉及的担保物只能用于该笔结算,不能被强制执行。

  第四十四条债券登记托管结算机构可为投资者的债券借贷提供便利,以保证债券结算的顺利进行,有关办法由中国人民银行另行规定。

  第四十五条交易流通受到限制的债券办理转让过户,应当符合相关法律、法规和有关主管部门的规定。

  第四十六条办理扣划、继承、抵债、赠与等非交易过户的,债券登记托管结算机构应当要求当事人提交合法有效的法律文件。

  第七章 法 律 责 任

  第四十七条债券登记托管结算机构及相关工作人员有下列情形之一的,由中国人民银行按照《中华人民共和国中国人民银行法》第四十六条的规定进行处罚:

  (一)工作失职,给债券发行人和债券持有人造成严重损失;

  (二)挪用债券持有人托管债券和资金;

  (三)篡改债券账户有关账务数据;

  (四)泄露债券持有人账户信息;

  (五)其他违反本办法的行为。

  违反本办法,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十八条债券发行人和债券持有人违反本办法,由中国人民银行按照《中华人民共和国中国人民银行法》第四十六条的规定进行处罚,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八章 附 则

  第四十九条本办法由中国人民银行负责解释。

  第五十条本办法自2009年5月4日起施行。

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投资产权式酒店的法律问题
(盛军华律师)

一、商业地产经营模式、法律关系及实例
二、产权式酒店涉及的法律关系
三、投资风险及防范
四、结尾


产权式酒店,起源于上世纪70年代的欧美国家,开发商将将每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者像购买住房一样投资置业,将客房委托给专门酒店管理公司经营分取投资回报,同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权,是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。作为一种房产投资模式,正确面对产权式酒店的利弊、谨慎投资、规避风险是最重要的。以下,我们简单分析投资产权式酒店的一些相关法律问题,以供广大投资者在投资类似的项目时进行分析参考。
第一部分:商业地产模式、法律关系及实例
商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点,有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少;即使有能力购买,理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面,一难是开发的商业地产用于整体出售时难找到买家,开发资金无法回笼;二难是自己经营时,不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力,无法尽快回收资金投入其他项目的开发,影响整体运作。开发商为了吸引投资者投资、将所开发的商业房地产顺利销售出去,便在开发经营模式上有所创新,“分割出售”、“售后返租”、“地产开发与商业运作同步并存”等开发经营模式应运而生。
一、 分割出租
开发商将商业房地产作统一规划,将商业地产分割,以长期出租方式招租。因为缺少统一的规划和有序的经营管理,这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润产生的风险,最后将变为开发商将商业地产出租后又以返租方式招商经营的情况。开发商与投资者之间建立的是租赁关系,以有委托经营或回租关系。
在我们代理的实际案件中,位于杭州市火车东站的杭州“东方商城”在开发初期采用的就采用将商城分割进行长期出租、一次性支付租金的模式回收资金,但该市场一直没有兴旺,开发商引进美家居开办家居市场后,虽有所改善,但与新时代市场、佳好佳市场等的火爆程度相比,仍无法相比。如果开发商无收益、资金缺少,投资者的投资面临的风险很大,纠纷将会不断产生。
二、分割出售
“分割出售”作为商业地产开发经营的一种模式,在让开发商快速回笼资金、减轻开发公司财务压力的同时,如果缺乏整体的规划、有效的管理,往往会为日后的经营种下了“不治之症”。商业地产一旦被分割出售,就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割,失去了它的整体性,这就会给日后的商业经营埋下隐患。一个不具有整体性或经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的,会酿成主力店不进,品牌店不跟,最后成为街头“大排档”的结局,实际回报与预期收益相差甚远。开发商与投资者是房屋买卖关系,往往会产生租赁或委托经营的关系。
“分割出售”模式开发经营的一个典型案例就是涌金广场。2001年9月16日,涌金广场购物中心开业,2002年6月宣布停业,营业时间不足10个月。2002年7月“广州白马”相中涌金广场,由于业主签约率低,8月31日退出涌金广场的租赁经营。由于投资者各有各的想法,经营管理公司很难进行统一管、统一经营的局面。目前,据一些媒体消息,涌金广场又要复出办一个时尚的服装市场,实行市场化运作、商场化管理,已进入招商阶段,预计不出意外在国庆前可开业。涌金广场能够有望复出,其中重要的一个因素是近300名业主的心开始“齐”了,能进行综合考虑、整体布局。
三、售后返租
“分割出售”模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割。为了弥补该模式的不足,解决商业地产经营中可能出现的问题,开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营,这就是所谓的“售后返租”模式。 售后返租有多种形式,包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等,宗旨是“以先销售后返租,同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。同时,因为售后返租必须附着于租赁行为,所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。
据相关媒体报道,杭州的西湖时代广场是采用“售后返租”这种商业地产开发经营模式的。西湖时代广场位于西子湖畔,总建筑面积2万平方米,由开发公司采用“售后返租”模式开发经营。开发商在销售时将整个商场分割销售给众多投资者,再从各位业主手中将商铺统一租回,开业之初委托了杭州大厦输出品牌经营管理,西湖时代广场对投资者承诺的年回报率为9%,返租期为8年。
四、建设与经营同期进行的“地产开发与商业运作同步并存模式”
“地产开发与商业运作并存”的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式,房地产商在开发商业地产之前,就先与知名商业企业结成战略联盟,房地产商在受让土地后、规划前,充分考虑项目商圈的市场需求,并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系,在开发过程中,让这些商业企业参与相关的工作,最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。与先建设后招商的传统模式相比,这种模式具有多种优点,即能吸引投资者的关注和购买信心,又能较大程度地保证该地产的商业增值空间,更适应变化中的市场环境。
位于文三路108号的“西溪数码港”就有点类似与该种模式,开发商将整个商场分割销售给众多投资者,同时签订将所购商铺统一返租给品牌数码企业经营数码市场的租赁协议,约定租期、租金等条款,房产开发与商业筹划一起进行,在商圈定位、市场分析、业态组合上达到比较好的效果。产权式酒店有些类似于该种经营模式。
五、专业担保公司介入投资性房产领域
对酒店经营模式不甚了解的投资者在产权式酒店投资过程中,前期不调查酒店开发商是否真的具有经营和担保实力,后期也不调查酒店的管理集团是否真的具有管理能力,只要看到高回报就匆匆购买,已经出现了一些投资风险的实例。产权式酒店的投资风险,让越来越多的投资者开始意识到产权式酒店并非只赚不赔的“黄金屋”,为此,出现了产权式酒店为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保的这种销售模式,专业担保公司介入投资性房产领域,为投资者的收益提供一定条件的担保。

第二部分、产权式酒店涉及的法律关系
产权式酒店主要涉有二个法律关系,一是开发商与投资者之间的房屋买卖合同法律关系,二是投资者与商业企业之间的房屋租赁合同法律关系(也有的是委托经营合同关系等)。当然,还不排除有其他如担保、抵押等法律关系。
(一)房屋买卖合同法律关系。
投资者首先与开发商签订房屋买卖合同,买方主要负有付款的义务、卖方主要负有交付符合约定的房产的义务,一定要注意产权清晰,拿到产权证,还要拥有对所购房屋的独立处置权。这与商品房买卖是相同的,购买前要审查开发商的主体资格(如营业执照)、审查房屋销售文件(如预售许可证、规划许可证等)及房地产权属证(如土地使用权证,土地用途、出让年限等)等;决定购买后,仔细认真地签署《商品房买卖合同》,特别注意房屋情况(如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等)、交付时间、权证办理、违约责任约定的条款。
(二)房屋租赁合同法律关系。
投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同,将房屋出租给酒店管理公司,根据实际情况就以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。租金计算和支付时间、单方终止合同的违约责任是特别要约定明确的,以防止承租人不承租而出现难以统一经营、难以收回投资回报的不利情况。
(三)担保法律关系
产权式酒店存在投资风险,开发商为增强吸引力,为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保即专业担保公司介入投资性房产领域,为投资者的收益提供一定条件的担保。担保公司以专业的特长要对这一项目进行严格的考察和评价,如酒店经营效益、客房入住率、旅游资源的丰富程度,每年度收取一定的担保费用,以及一定的抵押实物,为酒店管理公司向投资者提供担保。
投资者(权益人)在与开发商(被保证人)签订购买合同后,可以得到一份由担保公司(保证人)出具的担保函以保障权益。在保证期间,若权益人回报率低于承诺时,权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任,并支付现金赔偿。为酒店管理公司履约进行监督、担保,以及无法履约时的代付赔偿。
保证担保关系使原来简单的两方关系变成了三方关系,成为一种“金三角关系”,使三方在某个目的上是一致的。由担保公司通过对投资产权酒店的购房者进行风险担保,可在一定程度减少购房者的投资风险。
(四)回购法律关系
有些开发商为消除投资者的投资顾虑,在销售时承诺投资者购房后满三年的,可以以原购买价将所购房屋出售给开发商,开发商保证回购,这其实在双方间形成的是一种附期限符条件的合同关系。附期限是指投资者购房满三年后,附条件是指原价格出售,在符合这二个条件的情况下,只要投资者要求履行该约定,开发商将无条件按原出售价回购投资者所有的房屋。
依《民法通则》、《合同法》的相关规定,只要所符条件不违反法律、行政法规定的强制性规定,应属合法有效。在条件成立时,一方可以要求另一方履行合同义务。回购涉及到时间、条件、价格、税费承担、违约责任等内容,需通过合同加以明确约定。执行这种回购约定时,开发商的实力、经营状况就显得比较重要。
(五)期房转让法律关系
有些投资者与开发商签订购房合同后,在房地产权证未办出之前,因各种各样的原因将所购房屋进行出售,这属于期房转让。《城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定”,而国务院未出台具体规定,从该法看预售房是可以再转让的,但实际上在出卖方取得房地产权证之前进行的预售商品房转让是合同(权利义务)的转让,而非商品房的转让。取得预售许可证后的期房转让实为权利转让,分为两种情况:一种是预定权转让,转让性质属于预定合同的转让,按《合同法》规定应征得开发商同意;另一种是期权转让,即预售合同签署并登记备案后的期房转让,1、已付清房款的期房,转让不需要经过开发商同意;有按揭的情况下须经按揭银行同意2、没有付清房款的,转让需经开发商同意。关于预售商品房转让问题,不同城市有一些不同的地方性规定,像上海就规定“预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让,并按规定办理房地产转移登记;在取得房地产权证前,房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记”,因此进行期房转让需具体问题具体处理,通过不同的法律措施保障合同当事人的利益。
如果确是房子不想要而原价转让,也可与开发商协商办理商品房预售合同终止手续、到房地产交易中心注销预售合同备案登记,与贷款银行办理终止贷款合同手续、注销抵押登记,手续办完后新受让方可直接与开发商签订商品房预售合同,办理预售合同备案,但终止预售合同通常要承担一定的违约责任,还涉及到能否办理“转按揭”手续、缴纳相关税费、合同登记备案手续等。还有一些购房者为了规避相关规定,在期房转让过程中,买卖双方一般在合同中约定,买方在签署合同或卖方交付房屋时支付房屋的首付款,在卖方办理出房地产权证(小产证)后,双方办理房地产权利过户手续,但此种转让中卖方往往会因房价大幅上涨而违约另行出售,需通过合同(如签订附条件合同、加强违约责任约定等方式)加以严格约束,保障合同当事人的利益。
(六)物业管理法律关系
产权式酒店的物业管理不同于一般的住宅,因为有酒店管理公司的经营,无需另行聘请物业管理公司管理,但并非与物业管理无任何关系。业主还是有必要成立一个业委会或类似的机构,保管物业方面的资料(如竣工总平面图、设施设备的技术资料等)、管理专项维修基金等。还可以在与酒店管理公司的租赁合同到期后,及时进行续约或统一意见另行招商。
此外,还有按揭贷款时的抵押借款合同关系、进行二手房转让时的房屋买卖合同关系等法律关系。

第三部分:投资风险及防范
由于产权式酒店具有相对于普通房地产的特殊性,国家尚无产权式酒店行业专门法规,终端投资者(业主)的权利确定与权益保护问题是受人关注的问题,当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则、担保法等法律法规及有关司法解释。投资风险产生在合同(购房、租房、担保等)的履行、按揭贷款的落实、产权的落实和产权证的办理、权益享受等环节。 如下就部分投资风险及法律防范举例说明:
一、购房权利保障

财政部关于农业特产税征收业务核算问题的通知

财政部


财政部关于农业特产税征收业务核算问题的通知
财农税[1994]8号

1994-03-28财政部


各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局):
  根据《国务院关于对农业特产收入征收农业税的规定》和财政部有关规定,现对农业特产税征收业务核算问题通知如下:
  一、关于征解会计科目问题
  1.将《农业税收征解会计制度》中的所有“农林特产税”改为“农业特产税”。
  2.农业特产税收入二级科目参照国务院《规定》中列举的科目设置,按下列顺序排列:烟叶、毛茶、水果、干果、果用瓜、蚕茧、药材、水产品、原木、原竹、生漆、天然树脂、天然橡胶、林产品、牲畜产品、食用菌、其他。
  关于年终决算报表问题,各级征收机关在进行征解会计核算时,为满足年终决算报表需要,可设置相应的统计报表。修改后年终决算报表格式附后,年终逐级汇总,上报财政部。
  二、关于票证的问题
  对农业税计税土地上生产的农业特产品,计征农业特产税时需将农业税扣除,因此,税票中增设扣除农业税税额一栏。
  农业特产农业税税票参考格式附后。
  三、关于发票问题
  经与国家税务总局商量同意,原产品税转为征收农业特产税后,需要领用发票的单位和个人,按照发票管理办法,继续由税务部门办理。各地财政征收机关要积极与税务部门联系,做好这项工作。
  附件:一、年终决算报表格式(3张)
     二、《省、市、自治区农业特产农业税完税证》参考格式





财政部

一九九四年三月二十八日



附件二:
  《省、市、自治区农业特产农业税完税证》参考格式
  


省、市、自治区农业特产农业税完税证

填开日期  年 月 日                 财农税       字 no:




纳税单位
或个人
 

经济性质
  征收
环节
 

住址


县(市) 乡(镇) 村 村民组



品种


单位


数量


计税单价


计税收入


税率


计征
税额


减免税额


扣农业税


应征
税额


纳 税 金 额

十万 万 千 百 十 元 角 分
                                   
                                   


合    计
               
                   


滞纳金


逾期  天,每天按税额合计加收千分之二
               


合计金额(大写)  拾万  万  千  百  十  元  角  分









(公章)

经手人      
(盖章)


纳税人或扣缴义务人代征人


(公章)

经手人  (盖章)


备  注



(12公分× 17.5公分)                  纳税期限



年  月  日



第*联:   ***


  说明:
  1.本证一式四联,各联用途:
  第一联:存根联,由征收机关存查(白纸黑油墨)。
  第二联:收据联,由纳税人收执(白纸红油墨)。
  第三联:已账联,由征收机关作收款已账凭证(白纸绿油墨)。
  第四联:报查联,报上一级单位审核(白纸蓝油墨)。
  2.项目中“经济性质”是指纳税人是“国营”、“集体”、“个人”或“其他”。
  项目中“征收环节”是指税款是在生产环节征收的,或是在收购环节征收的。



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