西宁市南北两山绿化条例

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北京市房地产管理局


北京市房地产管理局《关于印发〈北京市房地产管理局出让地价评估技术标准（试行）〉的通知》
北京市房地产管理局


通知
各区县房地产管理局、各房地产评估单位：
为规范地价评估，合理确定国有土地使用权出让价格，我局制定了《北京市房地产管理局出让地价评估技术标准（试行）》。现发给你们，请遵照执行。



第一条 为合理确定本市国有土地使用权出让价格，规范地价评估，特制定本标准。
第二条 本标准适用于国有土地使用权出让地价评估。

第一章 资料准备
第三条 委托评估地价，委托方须提交下列证件资料：
（一）项目立项报告和市计委的批复。
（二）市规划局核发的建设用地许可证、建设地址通知书及建设工程许可证（或审定设计方案通知书）。
（三）市房地局核发的房屋所有权证。
（四）建设用地及市政代征地拆迁安置补偿情况及概算。
（五）评估机构认为应提交的其他资料。
以规划条件为评估依据时，（一）、（二）项为必备证件；以房地产现状为评估依据时，（三）项为必备证件。委托方在所提供的复印件上应注明“与原件相符”字样，并加盖公章。

第二章 评估办法的运用及参数选取
第四条 地价评估可分别采用以下方法：
（一）基准地价修正法
（二）市场比较法
（三）假设开发法（剩余法）
（四）收益还原法
（五）成本逼近法
地价的测算必须采用基准地价修正法和其它两种以上的评估方法进行计算。
第五条 基准地价修正法
（一）基准地价修正法的计算公式为：
宗地价格＝出让金基数×容积率修正系数＋基础设施配套建设费×容积率＋土地开发及其它费用
（二）计算时须逐项标明下列数据：
1、出让金的基数、容积率修正系数及修正后的出让金基数；
2、基础设施配套建设费中的四源及大市政、小区配套的基数，以及经容积率调整后的基数；
3、土地开发及其它费用的基数、调整系数，以及经调整后的基数。
第六条 市场比较法
（一）市场比较法的基本公式：
宗地价格＝比较案例宗地价格×情况修正系数×容积率修正系数×时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数
（二）市场比较法以审核确定的评估案例楼面毛地价为参照价格，同时参考熟地价，进行修正后综合得出比准价格。应用中需明确：
1、应选取不少于三个具有可比性的案例，即同一经济地区、用途相同的宗地。比较案例项目名称不得标明，可以用相应的代号加以表示。
2、容积率修正表为：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
|容积率| ≤1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|
|修正值|1．00|1．91|2．74|3．50|4．20|4．90|5．60|6．30|7．00|7．70|
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
3、区域因素修正应综合考虑繁华程度、交通、环境、市政等影响因素而得出修正系数。
4、个别因素修正应综合考虑临街状况、面积、形状、地质等影响因素而得出修正系数。
5、年期修正系数按下列公式计算：
1
1－－－－－－－－
Ｎ1
（1－ｒ）
Ｋ＝－－－－－－－－－
1
1－－－－－－－－
Ｎ2
（1－ｒ）
其中：
Ｋ：年期修正系数
ｒ：贴现率（11％）
Ｎ1：待估地出让年期
Ｎ2：比较案例出让年期
第七条 假设开发法
（一）假设开发法基本公式为：
宗地价格＝开发价值－成本费用－销售费用－发展商利润
（二）假设开发法计算中所采用的数据，按下列要求取定：
1、开发价值
售价的选取：售价应取该地区同类物业市场售价比较值，低限不能低于市场平均价的85％。
求取开发价值时，以规划建筑面积计算。
2、成本费用
2．1 建造成本：按北京市现行建筑工程概（预）算标准测算，或参照北京市统计局每年公布的各类物业建安成本统计值推算。包括以下项目：
建安费用：含结构和装修
红线内市政费用：按建安费用10％－15％计
小区配套费用（仅限小区开发）：按建安费用10％－15％计
电权、电贴费：5200元／ＫＶＡ
2．2 不可预见费：按建安费用的5－10％；
2．3 专业人士费（包括勘察、设计、评估等费用）：建造成本的5－10％；
2．4 贷款利息：取以上三项合计款项为基数，贷款利率取15％，计息期为工期的一半，以单利计算。
3、销售费用
3．1 工商统一税：5．45％；
3．2 买卖手续费：成交价的1％；
3．3 代理及广告宣传费：总开发价值的1％－3％；
4、发展商利润：以下列不同年期的回报率计算建造投资成本利润和土地投资成本利润（销售费用不计利润）：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－
|投资年期|一年期|两年期|三年期|
|－－－－|－－－|－－－|－－－|
|回报率 |20％|30％|40％|
－－－－－－－－－－－－－－－－－－
第八条 收益还原法
（一）收益还原法基本公式为：
宗地价格＝年土地纯收益÷还原利率
（二）计算中所采用的数据，按下列要求取定：
1、物业租金的选取应取该地区同类物业市场租金比较值，低限不能低于市场比较值的85％。
2、各类物业的使用面积占建筑面积的比重按实际设计计算；若设计尚未完成，该比重应参照国家有关建筑设计规范选择。一般情况下，各类物业的使用（或营业）面积占建筑面积的比重如下：写字楼65－70％；商业楼40－60％；平房四合院及住宅70－75％。
3、空置率根据物业类型、市场供需等情况，取5％－30％
4、经营性成本取总收益30％－40％
5、还原利率取10％－15％
第九条 成本逼近法
（一）成本逼近法基本公式为：
宗地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益
（二）计算中包含以下内容：
1、土地取得费：包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等；
2、土地开发费：包括基础设施和公用事业建设费用等；
3、利息（参照假设开发法取值）
4、利润（参照假设开发法取值）
5、应缴税费
6、土地所有权收益
第十条 拆迁安置补偿费按区域平均水平结合实际情况确定。计算时应注明拆迁户数量（人数）、单位数量。拆迁安置补偿等费用按居民、单位、个体分类计算。包括以下各项：
（一）拆迁安置费（外迁或回迁房造价）；
（二）地上物及其附着物的补偿费；
（三）各种补助费（搬家费、奖励费、生活补贴等）；
（四）房屋周转费；
（五）拆迁服务费；
（六）拆迁管理费；
（七）单位停业损失费；
（八）征用土地费
1、耕地占用税；
2、菜田基金；
3、青苗补偿费；
4、土地补偿费；
5、劳动力安置费；
6、其他费用；
（九）因特殊情况发生的其他费用。
第十一条 红线外市政费按市政公用部门提供的咨询方案投资额核定。市政工程包括：
上水工程
雨水工程
污水工程
热力工程
煤气工程
供电工程
电信工程
道路工程等
第十二条 项目总占地面积＝建设用地面积＋代征地面积
在计算拆迁安置费时，只摊入建设用地的费用。即：
总开发费用
应计开发费用＝－－－－－×建设用地面积
总占地面积
第十三条 宗地允许有多种用途性质时，应根据最高最佳用途按本标准要求来计算其他价指标；综合楼宇的地价计算，应按其不同用途的建筑面积来分摊地块面积，分别求取各用途的地价后，再按建筑面积的权重计算地块的综合地价指标。
第十四条 计算中容积率按收益部分建筑面积的容积率（简称收益容积率）取定，如建筑面积完全为地上，则取地上容积率；如含地下部分，则按实际收益部分建筑面积计算，不得小于总容积率的80％。
第十五条 地价的计算过程均采用人民币作为计价单位；若以外币折算，汇率应根据中国银行公布的外汇比价中间值选用，并在评估说明中加以明确。
第十六条 土地开发费总额不应超过熟地总价的60％；超过时，应在评估报告中注明原因，并提供足够的依据。
第十七条 项目用地中部分土地使用权出让，评估报告须明确出让部分的规划条件及回迁用地、配套公建用地的面积。

第三章 评估报告书
第十八条 评估报告分为以下两类：
（一）评估技术报告是提供给地价审核委员会用以审核地价的报告。该报告须写明评估测算的详细过程；
（二）评估结果报告是提供给委托方说明经审定后评估结果的报告。可省略计算过程。报告须加盖“北京市房地产管理局地价审核委员会审核专用章”方为有效。
第十九条 评估报告应包括以下各项内容：
（一）委托方、受托方名称及项目背景介绍；
（二）评估目的、评估基准日期和评估依据；
（三）土地的使用性质和出让年限；
（四）评估标的物的权属及他项权利状况；
（五）评估标的物的描述，包括地理位置、周围环境、繁华程度、交通便捷度、地价区类以及市政设施等条件；
（六）开发项目的正式规划条件（以规划审定方案通知书为准）或已建项目的现状，其中包括建设用地面积、代征地面积、绿地面积或绿化率、地上及地下建筑面积、功能分布、容积率、建筑密度、限高及停车场位置和个数；
（七）对评估标的物的分析和评估方法的说明；
（八）评估人员名单、评估负责人签名及评估机构资格证明；
（九）评估测算过程（评估结果报告可省略）；
（十）评估附件：评估资格证明、计委立项批复、规划用地许可证及规划设计条件、规划审定方案通知书、宗地位置图等作为评估依据的资料。
第二十条 评估技术报告应列出所使用的公式和选定的参量，对于关键的数据，应该说明其依据或来源。
（一）评估方法的说明，应包括评估思路、所采用的方法。
（二）在计算过程中，先通过各种方法测算出楼面熟地价后，得出一个综合结果。再进一步求得熟地总地价、地面熟地价。然后扣除建设用地上的前期费用计算出毛地总地价、地面毛地价、楼面毛地价。
第二十一条 本标准自发布之日起试行。
第二十二条 本标准由市房地产管理局负责解释。



1995年3月16日
山西省人民政府


山西省包装装潢印刷业管理暂行办法
山西省人民政府令第125号



《山西省包装装潢印刷业管理暂行办法》，已经1998年4月16日省人民政府第11次常务会议通过，现予发布，自发布之日起施行。


第一条 为加强包装装潢印刷业的管理，促进包装装潢印刷业的健康发展，根据国务院《印刷业管理条例》，结合本省实际，制定本办法。
第二条 凡在本省行政区域内从事包装装潢印刷品印刷经营活动，须遵守本办法。
本办法所称包装装潢印刷品，包括商标标识、彩色包装盒(袋)、纸制包装用品、印铁制罐、以介绍产品为内容的广告宣传品等。
本办法所称印刷经营活动，是指经营排版、制板、印刷、装订、复印、影印、打印等活动。
第三条 省经济贸易委员会主管全省包装装潢印刷品印刷经营活动的监督管理工作，其所属的省包装行业管理机构具体负责全省包装装潢印刷品印刷经营活动的行政监督管理工作。
市(地)、县经济(贸易)委员会负责本行政区域内包装装潢印刷品印刷经营活动的监督管理工作。
各级人民政府负责包装装潢印刷品印刷经营活动的管理机构(部门)的具体职责是：
(一)制定本地区包装装潢印刷业的发展规划；
(二)调控包装装潢印刷企业的总量及合理布局；
(三)调整包装装潢产品结构，推动包装装潢印刷企业技术创新；
(四)查处包装装潢印刷业经营者的违法行为；
(五)培训包装装潢印刷业监督管理人员。
第四条 各级人民政府应加强对包装装潢印刷品印刷经营活动的领导。
公安、工商行政管理部门应在各自的职责范围内负责对包装装潢印刷业进行监督管理。
第五条 包装装潢印刷品的印刷经营实行许可制度。未经批准，任何单位和个人不得从事包装装潢印刷品的印刷经营活动。
第六条 设立包装装潢印刷品印刷企业，应当具备下列条件：
(一)有企业的名称、章程；
(二)有确定的业务范围；
(三)有生产经营场所和必要的设备等生产经营条件；
(四)有适应业务范围需要的组织机构和人员；
(五)有关法律、行政法规规定的其他条件。
审批设立包装装潢印刷品印刷企业，除依照前款规定外，还应当符合国家有关包装装潢印刷企业总量、结构和布局的规划。
第七条 设立包装装潢印刷品印刷企业，应当向省包装行业管理机构提出申请，经审核批准，取得包装装潢印刷品印制许可证，并按照国家有关规定持证向公安部门提出申请，经核准，取得特种行业许可证后，持包装装潢印刷品印制许可证、特种行业许可证向工商行政管理部门申请注
册登记，取得营业执照后，方可印制包装装潢印刷品。
第八条 已经设立的出版物印刷企业申请兼营包装潢印刷品印刷的，应当向省包装行业管理机构提出申请，经审核批准，取得包装装潢印刷品印制许可证后，按照国家有关规定向公安部门、工商行政管理部门申请变更登记，经核准，方可印制包装装潢印刷品。
取得包装装潢印刷品印制许可证的印刷企业，可以从事《印刷业管理条例》中规定的其他印刷品印刷的经营活动，但须报同级人民政府负责新闻出版的行政部门备案。
第九条 省包装行业管理机构应自接到设立包装装潢印刷品印刷企业的申请之日起15日内，作出批准或不予批准的决定。批准的，发给包装装潢印刷品印制许可证；不予批准的，须书面告知理由。
第十条 设立印刷包装装潢印刷品的中外合资经营企业、中外合作经营企业，应当经省包装行业管理机构同意，并报国务院授权的机构审核批准后，依法办理其他手续。
第十一条 禁止设立外商独资经营的包装装潢印刷品印刷企业。
第十二条 包装装潢印刷业经营者变更主要登记事项、停业、转业、合并、分立或者迁移，须经原审批部门审批，并向原办理登记的公安部门、工商行政管理部门办理变更登记、注销登记。
第十三条 印刷以介绍产品为内容的广告宣传品的单位，必须向所在地的市、县经济(贸易)委员会申领广告宣传品准印证。
市、县经济(贸易)委员会，应按省、市、县三级包装装潢印刷品印刷经营经营活动的管理机构(部门)的审批权限和程序分送审批。省、市、县三级包装装潢印刷品印刷活动的管理机构(部门)的审批权限和程序，由省经济贸易委员会规定。
广告宣传品准印证由省包装行业管理机构统一印制、核发。
承接以介绍产品为内容的广告宣传品印制的，印刷企业必须按照国家有关规定验证委托印刷单位持有的广告宣传品准印证、营业执照和广告经营资格证明。
第十四条 承接商标标识印制的，按照国家有关商标印制管理的规定执行。
第十五条 承接包装装潢印刷品印制的，印刷企业应当将印制的成品、半成品、废品和印版、纸型、底片、原稿等全部交付委托印刷单位，不得擅自留存。
第十六条 承接境外包装装潢印刷品印制的，必须经省包装行业管理机构审核；印制的包装装潢印刷品必须全部运输出境，不得在境内销售。
第十七条 包装装潢印刷品印刷企业不得印制假冒或者伪造他人的商标标识和商品包装装潢印刷品，不得印制可能对消费者产生误导的虚假广告、说明等宣传品。
印制包装装潢印刷品，须标明印制许可证编号；印制广告宣传品，须标明准印证编号。
第十八条 包装装潢印刷品印刷企业必须接受所在地市(地)、县经济(贸易)委员会的监督管理和省包装行业管理机构的年度核验。
省包装行业管理机构可委托市(地)、县经济(贸易)委员会对本行政区内包装装潢印刷品印刷企业进行年度核验。
第十九条 各级人民政府负责包装装潢印刷品印刷经营活动的管理机构(部门)应依法加强包装装潢印刷品印刷经营活动的监督管理工作。其执法人员依法执行公务时，应出示行政执法证件。
包装装潢印刷业经营者，不得拒绝和阻挠有关部门管理人员依法执行公务。
第二十条 违反本办法规定，擅自设立包装装潢印刷品印刷企业，从事包装装潢印刷品印刷经营活动的，由公安部门、工商行政管理部门予以取缔，没收违法所得和进行违法活动的主要专用工具、设备，并处违法所得2倍以上10倍以下的罚款；没有违法所得的，并处2万元以下的罚款。

第二十一条 违反本办法规定，未取得包装装潢印刷品印制许可证的印刷企业，擅自从事包装装潢印刷品印制的，由县级以上人民政府负责包装装潢印刷品印刷经营活动的管理机构(部门)责令停产停业，没收所印制的包装装潢印刷品和违法所得，并处所印制的包装装潢印刷品总定价2?
兑陨?0倍以下的罚款。
第二十二条 包装装潢印刷品印刷企业有下列行为之一的，由县级以上人民政府负责包装装潢印刷品印刷经营活动的管理机构(部门)根据情节给予警告、没收违法所得，并处所印制的印刷品总定价2倍以上10倍以下的罚款；情节严重的，由原发证机关吊销许可证：
(一)非法承接印制他人委托的包装装潢印刷品的；
(二)盗印他人包装装潢印刷品的；
(三)未经批准，擅自承接境外包装装潢印刷品印制的。
第二十三条 包装装潢印刷品印刷企业或者个人，印制含有反动、淫秽、迷信内容或者国家明令禁止印制的其他内容的出版物、包装装潢印刷品或者其他印刷品的，非法印制国家明令禁止出版的出版物或者非出版单位出版的出版物的，或者非法印制证件，文件、有价证券等其他印刷品
的，依照有关法律、行政法规给予处罚。
第二十四条 县级以上人民政府负责包装装潢印刷品印刷经营活动的管理机构(部门)的行政执法人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第二十五条 依据本办法发放许可证，除按照法定标准收取成本费外，不得收取其他任何费用。
第二十六条 本办法自公布之日起施行。



1998年5月20日