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铜陵市人民政府办公室关于印发《铜陵市集体建设用地使用权抵押融资管理办法》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 12:57:44  浏览:8935   来源:法律资料网
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铜陵市人民政府办公室关于印发《铜陵市集体建设用地使用权抵押融资管理办法》的通知

安徽省铜陵市人民政府办公室


铜陵市人民政府办公室关于印发《铜陵市集体建设用地使用权抵押融资管理办法》的通知

铜政办〔2012〕126号



县、区人民政府,市政府各部门,各相关单位:
经市政府同意,现将《铜陵市集体建设用地使用权抵押融资管理办法》印发给你们,请结合实际,认真组织实施。




铜陵市人民政府办公室

2012年9月19日




铜陵市集体建设用地使用权抵押融资管理办法


第一章 总 则


第一条 为深化农村集体产权制度改革,拓宽农村融资渠道,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《土地登记办法》等有关法律规定和《关于规范集体建设用地使用权抵押融资有关事项的通知》(皖国土资〔2010〕397号)、《铜陵市深入推进城乡一体化发展建设综合配套改革试验区方案》的要求,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称集体建设用地使用权抵押融资是指借款人在不转移土地占有、不改变土地用途、保持土地所有权不变的情况下,将集体建设用地使用权作为抵押担保向金融机构申请贷款的行为。当借款人到期不履行债务时,抵押权人有权依法处置该集体建设用地使用权并用所得的价款优先受偿。

第三条 集体建设用地使用权抵押实行登记制度,由县、区国土资源管理部门办理抵押登记手续。


第二章 抵押人和抵押权人


第四条 本办法所称抵押人是指集体建设用地使用权人,抵押权人是指提供集体建设用地使用权抵押贷款的金融机构或提供担保的担保机构。
第五条 抵押人办理集体建设用地使用权抵押应同时具备以下条件:(一)合法取得集体土地使用证;(二)抵押人为企业法人的,应出具同意抵押的有效内部决议等证明文件;(三)经办机构规定的其他条件。
第六条 下列集体建设用地使用权不得设定抵押:(一)不符合土地利用总体规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划的;(二)土地权属有争议的;(三)农村公益事业及公共设施用地;(四)司法机关依法裁定查封的,但司法机关同意抵押的除外;(五)其他不得抵押的情形。



第三章 抵押登记


第七条 集体建设用地使用权抵押时,该土地上的建筑物应一并抵押。集体建设用地使用权抵押后,该土地新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。
第八条 抵押权人与抵押人应当签订书面抵押合同;由第三方提供保证担保的,应签订保证合同。
第九条 抵押人和抵押权人应当在抵押合同签订后持下列材料,共同到市县国土资源管理部门申请办理抵押登记:(一)当事人有效身份证明材料;(二)贷款合同和抵押合同;(三)集体土地使用证;(四)地上附着物权属证明;(五)抵押物价值证明文件;(六)土地所有权人同意抵押的证明(通过依法流转后取得的集体建设用地使用权除外)(七)土地使用权共有人同意抵押的书面证明;(八)登记机关规定的其他资料。
经审核符合登记条件的,土地登记机关应当自受理登记申请之日起10个工作日内办结土地抵押登记手续。
第十条 抵押人在抵押期间或抵押期届满要求变更或注销抵押登记的,必须由抵押权人出具债务履行完毕或其他同意变更、注销证明。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押物,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
第十一条 经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的,主债权的转让人、受让人及抵押权人持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料,申请土地抵押权变更登记。
第十二条 集体建设用地使用权抵押贷款到期,债务履行完毕后,抵押人持还款证明和土地他项权利证明书等有效证明,到原抵押登记机关办理注销登记。
第十三条 抵押权人同意抵押人延期偿还债务时,抵押人应当持抵押权人同意延期偿还债务的书面证明,向原抵押登记机关备案,更改相应的抵押登记内容。
第十四条 集体建设用地使用权抵押合同解除或终止,抵押权人应当出具解除或终止抵押合同的证明文件,与土地他项权利证明书一起交抵押人,抵押人自抵押合同终止或解除之日起15日内,持相关证明文件到原抵押登记机关申请办理注销登记手续。


第四章 债权实现


第十五条 当债务履行期届满抵押权人未受清偿的,抵押双方凭集体土地使用证、土地他项权利证明书、贷款合同和抵押合同向市、县土地交易机构提出委托办理集体建设用地使用权公开交易手续。市、县土地交易机构通过公开招标、拍卖、挂牌等方式转让抵押的集体建设用地使用权。交易成功后,由土地所有权人与受让人签订集体建设用地使用权流转合同。
对于抵押的集体建设用地使用权公开交易不成功的,抵押权人与抵押人可以通过协商的方式,将该抵押的集体建设用地使用权折价给提供贷款的金融机构或提供保证的担保机构,并依法办理变更登记手续。金融机构或担保机构通过折价取得的集体建设用地使用权,可以托管至市、县土地储备机构,并授权土地储备机构依法处置该土地。抵押双方可以直接向土地储备机构申请收购。
第十六条 抵押权人与抵押人未就抵押实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。人民法院可选择三种途径处置:
(一)宅基地可直接转让给全市范围内无房的集体经济组织成员(须经转让方所在地和受让方所在地村集体经济组织同意);
(二)经土地所有权人同意征收的,可转让给其他单位和个人,并由受让人到国土资源管理部门办理土地征收和国有土地使用权出让手续,缴纳土地使用权出让金及有关税费;
(三)抵押的农房可由土地所在地乡(镇)、村相关组织收购,所占土地由乡(镇)、村集体收回。
第十七条 处置抵押的集体建设用地使用权时,地上有建筑物及其他附着物的,应当连同地上建筑物及其他附着物一并处理。
第十八条 处置抵押物所得,按依法登记的抵押权顺序偿还债务。因处分抵押财产而取得的集体建设用地使用权,其土地使用条件及用途均不得改变。新的土地使用者应当在抵押财产处分后,持有关证明文件到原登记机关办理土地变更登记手续。
第十九条 集体建设用地使用权抵押后,如国家依法征收该宗土地,抵押人和抵押权人应当服从,补偿费用按国家相关法律法规和政策执行,所得补偿费用优先偿还债务。
第二十条 抵押物处置后保留集体土地所有权的当事人应到县、区国土资源管理部门办理变更登记,转为国有土地的当事人应到市、县国土资源管理部门办理变更登记。


第五章 附 则


第二十一条 本办法由市国土资源局负责解释。
第二十二条 本办法自发布之日起施行。





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谈国企改制中的法律纠纷和对策

郭 瑞 曹 柯

我国的国企改革从最初“扩权让利”,到后来“两权分离”,再到“制度创新”,经历了一个层层推进的过程,并逐步建立起了适应中国特色市场经济体制的现代企业制度。在对国有企业实施战略性改组的过程中,通过企业改制,使大量国有企业丢掉了陈旧落后的经营管理体制,重新组建了责、权、利有效结合的新的法人实体,极大的推动了我国经济的高速发展。这十几年的改革,也使我们意识到,市场经济建设必然离不开法制的健全,作为市场主体的国有企业,在改制过程中必须接受法律的约束,否则就会使整个市场处于混乱状态,最终贻害于包括国有企业自身在内的每一个市场主体。在全国各地对国企改制进行摸索的过程中,就曾出现了许多不规范,甚至直接违反国家政策、法律的行为,不仅导致了国有资产的流失,也极大的侵害了债权人的合法权益,有的还引发了社会不稳定因素,一度减缓了整个经济改革的步伐。目前,不少与国企改制相关的纠纷已经起诉到法院,构成了司法审判中一类独立的案件类型。针对这些具体出现在审判实务中的国企改制纠纷案件,我们作了大致的归类,主要分为两种类型:
第一类是因为改制效力产生的纠纷。这类纠纷一般是由国有企业的主管部门起诉,要求法院确认改制无效,或撤销改制合同,目的是要恢复到改制前的状态。这类案件数量不多,但牵涉到国企职工的利益,存在不稳定因素,因而备受社会关注。
第二类是在改制后因对外债务的承担而产生的纠纷。这类诉讼案件量相对较大,往往是在解决借款或买卖等其他纠纷案件时,一并牵连出来。这类案件的具体表现形式多种多样,又有很多是借改制故意逃废债务,法律漏洞较多,造成了审判实践中的诸多难题。
国企改制纠纷案件虽然在绝对数量上与其他民事纠纷案件相比不算多,但由于每一件改制案件都与一家国有企业的命运生死攸关,牵连到众多企业职工的生存问题,而且还与广大债权人的合法权益密切相连。所以,在处理国企改制纠纷案件时,不仅要强调依法维护当事人的合法权益,还要考虑到案件处理的尺度以及裁判结果对社会经济可能造成的影响。在审判实践中,我们总结了审理国企改制纠纷案件中应当注意的以下几个原则:
一、在适用法律方面,要注意把握法律法规以及司法解释的适用范围。
由于我国的国企改革是分阶段、分类别进行的不断探索,各个时期出台的政策规章都具有很强的针对性,往往是对某一种类型的企业或某种改制方式所做出的规范,如针对国有大中型企业的改制规定了企业兼并、公司化改造、债转股的方式;针对国有小型企业的改制则主要采用企业出售的方式;而针对集体企业则采用了股份合作化的方式。不同类别的企业采用了各自不同的改制方式,法律法规也相应的做出了不同规范,只有在这些法律法规或司法解释所调整范围内的改制纠纷才能利用这些规定作为裁判的依据,既不能视而不见,但更不能任意突破,扩大适用。在最近发布并且已经生效的最高人民法院《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》中,按照企业改制的不同方式,分公司制改造、股份合作制改造、企业分立、债转股、企业兼并和国有小型企业出售共六种类别予以了区别对待,这背后反映的就是国家根据实际情况所制订的分阶段、分步骤、分情况逐步改制的改革政策,因而对这些法律法规和司法解释绝不能相互比照和类推来适用。
二、在认定改制效力方面,要尊重当事人的意思自治,依法维护改制合同的效力。
企业改制完成后,新企业重新设立并开始进行经营活动,形成了新的收入和亏损,对外也产生了新的债权债务,如果在改制之后要否定改制的效力,将一切恢复到改制前的状态,则不仅达不到使企业脱胎换骨的目的,还会成倍增加企业的负担,造成更大的经济损失。所以,从这样的后果考虑,我们认为对国企改制的合同除非法律有明确规定,一般都不能宣告合同无效。
就我国现行法律规定来看,新《合同法》与以前的法律规定相比对合同效力采取了一种更加宽松的态度,尽力维护合同的有效性。特别是对合同的合法性认定,《合同法》的司法解释中专门规定了“在合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”这样的规定使当事人之间的意思表示真正受到了法律和社会公众的尊重,除法院依法宣告合同无效以外,任何机关和个人都不能干涉合同在当事人之间产生的约束效力。因而,对于国企改制合同来说,虽然一方是国有企业,涉及国有资产,但作为市场经济体制下的民事行为,也应当遵守《合同法》及其司法解释的要求,以自愿达成的一致意思表示来同等约束改制当事人各方。任何一方当事人,特别是原改制企业的主管部门,在没有充分依据的情况下,不得随意否认改制的效力。
一些国企改制的相对人如兼并方、购买方,不按照改制协议的要求及时注入资金,反而将企业财产进行抵押贷款,致使企业在改制以后没有能够获得“新生”,走出困境。对于这种相对方不完全履行改制协议的行为,不能以否定改制合同效力的方式来予以纠正,应根据《合同法》的规定追究相对方的违约责任,对于违约行为已经致使改制合同目的不能实现时,还可以提请法院解除合同。
实践中,也有债权人以改制没有经过相应的批准和登记手续而要求宣告改制无效的情况。对此也应该严格按照《合同法》的有关规定处理。在债权债务纠纷案件中,核心是解决债务的承担问题,不应在债务纠纷的诉讼中否认改制的效力。对于一些确需经有关职权部门批准才生效的改制合同,只要当事人补办审批手续的,都可以认定改制合同有效,并按规定确认改制后债务承担的主体。而对于工商登记手续的办理,则属于履行改制合同的外在表现形式。即使工商机关没有进行相应登记,只要实际已经完成改制,也应当按改制合同实际履行的情况来认定改制已经完成,不能仅凭缺少登记就认为改制没有履行,更不能因此认为改制无效。
三、在处理改制与保护债权人利益之间的关系时,要严格执行企业法人财产原则,坚决纠正借改制逃债的行为。
一些企业在改制时往往把主要精力放在如何盘活企业资产,解决职工安置等问题方面,对于原企业的债务如何承担重视不够,有的甚至是故意漠视债权人的合法权益,再加上对与改制相关的法律程序没有充分的理解,从而导致因债务承担问题产生的法律纠纷大量出现,占了改制纠纷的绝大部分。
企业的财产是企业对外承担民事责任的担保,也是企业在市场上从事经营活动的基本条件。企业法人应该以自己的财产独立对外承担民事责任,在经过依法清算之前,不得将企业的财产擅自收回、隐匿或转移。国企改制是对国有资产的一次优化配置,其中必然要调整原企业财产的权属关系。财产的权属发生了变化,原企业对外承担民事责任的能力也相应改变,有些企业的法人资格也会因此而消亡,如果债务的承担主体不相应改变,债权就会落空,债权人的合法权益就得不到保障。这一点就是产生纠纷的主要源头,一些企业也是利用了这一点故意不考虑原企业债务在改制后如何承担的问题,将债务留给原企业来负担,从而达到逃债的目的。
最高人民法院《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》中就特别强调了企业法人财产原则,并由此引申出了债权债务继承原则和债务随企业财产变动原则。凡原企业法人因改制而消灭的,原企业的债务由改制后的企业承担;若在改制的过程中原企业的资产转移到新公司的,对原企业的债务也要随资产的变动转由新公司来承担。这一原则的确立是对我国法人制度的进一步完善,其中包含了若干法人人格否认以及营业转让理论的内容,如该司法解释第24条、25条之所以要规定由买受人来承担原企业的债务,其理论基础就是源于买受人与原改制企业的财产混同;再如司法解释第35条规定控股企业因抽逃资金、逃避债务,致被控股企业无力偿还债务的,被控股企业的债务要由控股企业承担,则是对“揭开公司面纱”理论的直接运用。通过这一系列的规定,防止了借法人有限责任制度逃债的行为,弥补了我国现行法人制度的不足,也为国企改制纠纷中如何保护债权人利益的问题提供了解决方案。
在审判实践中,一些企业在工商登记上手续不规范,如兼并完成后并不注销原企业,而是直接将原企业变更为兼并方的子公司或控股公司;有的注销原企业后成立的新公司又沿用了原企业的名称,并使用原企业的财产,给债权人主张权利带来障碍;有的企业在兼并完成后,还用已经被注销的企业名称继续对外发生业务往来,与债权人达成还款协议,致使债权人催债无门。这些案件中,工商登记内容与企业改制的实际情况不符,有的甚至是利用工商登记的不规范来逃避债务。因而,从保护债权人合法利益的角度出发,在认定改制的实施状态时,应尊重企业改制的客观过程,不论兼并后是否办理了原企业的注销登记,都应当视为被兼并企业法人资格已经实质性消亡,如果兼并属于吸收式合并的,都要由兼并方以其自身的财产,包括其在子公司的股权来承担原企业对外的债务。
另外,很多企业在改制时法律意识淡漠,不通知债权人就将企业的资产和负债任意分配;还有的企业在进行股份制改造时更是只分财产,不管债务,并且对财产上原来已经设定的他项权也置之不理,通过有关登记机关擅自予以涂销,导致债权人向原企业主张债权时的权利落空,增加债权人的诉讼成本。在处理这类案件时,特别要注意对债权人利益的保护,但也要区分遗漏债务和故意逃债的情况。对于改制时遗漏债务的,要根据债权人是否在公告期内申报过债权分别由买受人或原企业资产管理人来承担原企业的债务;而对于企业借改制故意逃债,特别是以原企业优质资产成立新公司,而将债务留给原企业承担的,就要由新公司在接收财产的范围内与原企业承担连带责任。至于改制过程中擅自涂销物权登记的行为虽然属于登记机关的行政行为,但在民商事案件的审判中也可以对这种违法的登记行为不予认可,在个案审理时确认涂销登记的行为无效,认定合法的权属关系,债权人仍然应有权对原企业的财产行使他物权。
在国企改制中还出现了一种特殊类型,就是企业以内部的某个职能部门或分支机构为单位设立独立法人,并用原企业的厂房和设备出资,形成“厂中厂”。原企业将其负债资产(而非净资产)与债务剥离后投入到新成立的企业作为资本,从而大大降低了原企业法人的偿债能力。对于这种“厂中厂”的情况,我们认为,其性质实际上就是用一个企业的优质资产设立新的公司而将债务留给原企业的逃债行为,所以,如前所述应由新公司在接受财产的范围内与原企业对债务承担连带责任。
目前,我国的国企脱困已经进入了最后的攻坚阶段,“十六大”报告强调,要深化国有企业改革,进一步探索公有制特别是国有制的多种有效实现形式,大力推进企业的体制、技术和管理创新。由此可见,国企改制必将继续进行下去,而且以后的改制将进一步纳入法制的渠道。依法改制,才能逐步减少改制中的纠纷,形成一个健康的市场环境,为迈向新型工业化道路,全力建设小康社会打下坚实的基础。




(作者单位:重庆市第一中级人民法院)

最高人民法院研究室关于缓刑考验期满三年内又犯应判处有期徒刑以上刑罚之罪的是否构成累犯问题的电话答复

最高人民法院研究室


最高人民法院研究室关于缓刑考验期满三年内又犯应判处有期徒刑以上刑罚之罪的是否构成累犯问题的电话答复

宁夏回族自治区高级人民法院:
你院(89)法研字第8号《关于判处有期徒刑缓刑考验期满三年内又犯应判处有期徒刑以上刑罚之罪是否构成累犯的请示报告》收悉。经研究,答复如下:
根据刑法规定,缓刑是在一定考验期限内,暂缓执行原判刑罚的制度。如果犯罪分子在缓刑考验期内没有再犯新罪,实际上并没有执行过原判的有期徒刑刑罚;加之被判处有期徒刑缓刑的犯罪分子,一般犯罪情节较轻和有悔罪表现,因其不致再危害社会才适用缓刑。所以,对被判处有期徒刑缓刑的犯罪分子,在缓刑考验期满三年内又犯应判处有期徒刑以上刑罚之罪的,可不作累犯对待。

附:宁夏回族自治区高级人民法院关于缓刑考验期满三年内又犯应判处有期徒刑以上刑罚之罪的是否构成累犯的请示报告

(89)法研字第8号

最高人民法院:
接银川市中级人民法院1989年5月26日关于缓刑考验期满三年内又犯应当判处有期徒刑以上刑罚之罪是否构成累犯的请示,我院对此有两种不同认识。一种意见认为,从我国刑法立法精神看,缓刑考验期满说明犯罪分子没有被执行刑罚。所以,刑法第六十一条规定的“刑罚执行完毕或者赦免以后”,不包括被判处有期徒刑宣告缓刑的罪犯,缓刑考验期满三年内又犯应判处有期徒刑以上之罪的不构成累犯;另一种意见认为,罪犯被判处有期徒刑宣告缓刑,是以判处有期徒刑为前提条件,缓刑考验是刑罚变通执行的一种方法,缓刑考验期满就是原判刑罚执行完毕,而且认为“刑罚执行完毕”是相对于刑罚没有执行完毕而言,也不是相对于有没有执行而言。刑法六十一条立法精神是对再犯罪者从重处罚。如果因为“缓刑”就不能从重处罚,不符合立法精神。故三年内又犯应判处有期徒刑之罪的,应以累犯对待,从重处罚。多数同志倾向第二种意见。
哪种正确,请批示。
1989年6月9日



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